Decisión del Tribunal de Desarrollo de Kwazulu-Natal, solicitud núm. 2003/151 (Hawaan Investments (Pty) Ltd (2003))

TRIBUNAL DE DESARROLLO KWAZULU-NATAL NÚMERO DE SOLICITUD DE DESARROLLO: 2003/151 presentada en nombre de Hawaan Investments (Pty) Ltd por Ndebele Kirby Planners cc y escuchada del 29 de septiembre de 2003 al 1 de octubre de 2003 y del 29 al 30 de octubre de 2003. Solicitud para el establecimiento de un área de desarrollo de terrenos en términos del Capítulo V Sección 31 (2) de la Ley de Facilitación del Desarrollo No. 67 de 1995 en el sub 417 del Lote 31 No. 1560 Reg. Div. FU. (Se redesignará Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. en el registro. Denominado Hawaan Forest Estate SENTENCIA DEL TRIBUNAL TRIBUNAL Sr. RAF Swart: Presidente Sra. C Platt Sr. R Haswell Sr. JK Naidoo APARICIONES Para el solicitante: Sr. R Kirby Sr. R Evans Sra. P Naicker Sr. AM O'Neill Dr. MT Mentis Sr. B Breedlove Sr. G Nichols Sr. S Antoni Sr. AM Knox Sr. CP Kroeger Sr. G Nicolson Sr. N Cohen Sr. C Simmer Sra. S George Sr. DLB Clark Sr. HE Harvey Oficial designado: Sra. H Secretario Adjunto de Epstein: Sr. L Du Toit Sr. GK Suzor Departamento de Tradicional y: Sr. D Shabane Gobierno Local Sra. S Hlela Asuntos Sra. P Pillay Sra. J Appelgryn Departamento de Agricultura y: Sra. S Allan Asuntos Ambientales Sr. I Felton Sra. N Zungu Departamento de Agua Asuntos y Silvicultura: Sr. A Khan OBJECTORES Municipio de eThekwini: Abogado A Stewart Dr. M Sutciffe Sra. S Moonsammy Sra. T Winstanley Dr. D Roberts Sr. R Boon Sr. T O'Connor Sr. T Markewicz Sr. PA Singh Sr. W Pfaff Sr. I Duncan Sra. C Kerr Sra. J Subban Sra. M Allopi Sr. J Brickhill Sra. J Redman Sr. G Clark Sra. K Gouden Sra. S Pooran Sr. B Govender Sra. B Parker Sr. CM Simmer WESSA: Sra. A Armstrong Sra. D Dold Sr. G Cavens Sr. B Page Sra. S Sweet Sr. G Cairns Sr. AJM Carnegie Sra. PE Carnegie Sr. P Laws Sr. W Duthie Sra. C Kay Sr. KJ Kitchin Sr. I Hunter Objetor: Sr. W Menne Sr. G Pullan Proyecto botánico: Sr. DJ Henry Sr. R Lorimer PARTES INTERESADAS Y AFECTADAS Moreland: Sr. N Brauteseth Sr. TC Chetty Sr. DT Jollands Sr. R Wilkinson Ezemvelo KZN Vida silvestre: Sr. A Blackmore Sra. B McKelvey Medios de comunicación: Sra. J Gowans Sr. T Carnie SECCIÓN A COMENTARIOS GENERALES 1. Esta solicitud se relaciona con una propuesta para un desarrollo de viviendas de lujo en un terreno adyacente a, e incluyendo una parte del bosque Hawaan en Umhlanga Rocks. 2. El terreno es de propiedad privada, ha sido transferido recientemente a nombre de la empresa solicitante, Hawaan Investments (Pty) Ltd, y se describe como Sub 417 del Lote 31 No. 1560 Reg. Desarrollo. Fu. 3. La propuesta de desarrollo para la cual se solicita el permiso de este Tribunal implica la construcción de 201 unidades residenciales, algunas de las cuales serán unidades independientes y otras, parte de dos sitios agrupados. El solicitante declara su intención de “crear una urbanización residencial segura y de lujo de una calidad incomparable en el área del Municipio, con un precio promedio cercano a los 2 millones de rands por vivienda”. 4. El solicitante afirma además que el desarrollo tendrá “un tema ecológico” que implicará la plantación de árboles, arbustos y pastos autóctonos, diseñado para mejorar la integración de la flora y la fauna entre la finca y el bosque adyacente. Además, el solicitante ha creado un Fideicomiso, cuyo objetivo principal es monitorear y proteger la porción del bosque Hawaan que sobresale de su tierra. 5. El área total del sitio de desarrollo de tierras es de 63,5357 hectáreas, de las cuales aproximadamente 31,57 hectáreas están ocupadas por la parte de la reserva forestal de Hawaan que forma parte de las tierras del solicitante. Se dice que la superficie total del bosque es de 101 hectáreas. 6. Esta solicitud y su audiencia durante cinco días han despertado un interés público considerable y una recepción mixta por parte de las partes interesadas y afectadas, sin duda debido a la sensibilidad del área del Bosque Hawaan desde un punto de vista ambiental y ecológico, y también debido a la alta Grado de experiencia del que gozan los testigos presentados por las partes para declarar sobre su percepción de los pros y los contras de las propuestas. 7. Paradójicamente, aunque ha habido una tendencia por parte de algunas de las partes a caer en hipérboles y sugerir que el desarrollo plantea un “desastre para el bosque”, el único aspecto en el que ha habido unanimidad absoluta por parte de la Los principales actores ante el Tribunal han sido su deseo declarado de preservar y mejorar el bosque. 8. La preservación del bosque de Hawaan es claramente de primordial importancia para muchos y el fervor y la sinceridad con la que han expresado su opinión ante este Tribunal han sido impresionantes. Wordsworth escribió sobre otro bosque en otro momento: "un impulso de un bosque primaveral puede enseñarte más sobre el mal y el bien moral del hombre que todos los sabios". El impulso que emana del amor por el bosque de Hawaan en esta audiencia ciertamente ha evocado reacciones emocionales malas. y buenos, y corresponde al Tribunal evaluar el valor de éstos junto con o en contra de las opiniones de los sabios, los expertos que han comparecido ante nosotros. 9. Hay más de 30 oponentes a la solicitud, la mayoría de ellos individuos privados, pero los principales actores que se oponen al solicitante son el Municipio de eThekwini, que aprueba “en principio” el desarrollo pero objeta enérgicamente su extensión y ubicación. y a ciertos otros aspectos, y la Sociedad Ambiental y de Vida Silvestre de Sudáfrica (WESSA). 10. Los doce expertos (o "sabios") que han prestado testimonio han incluido al Dr. Mentis, al Sr. Breedlove, al Sr. Nichols, al Sr. Nicholson para el demandante, todos ellos científicos ambientales y/o ecológicos capacitados y reconocidos, mientras que el Municipio ha confiado en Profesores O'Connor y Lawes con calificaciones similares junto con miembros de su propio Departamento de Gestión Ambiental representados por la Dra. Debra Roberts y el Sr. Richard Boon y otros. WESSA invitó al ecólogo independiente y experto medioambiental Sr. Bruce Page. El Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales estuvo representado por la Sra. Sarah Allan, quien entregó pruebas escritas de la Dra. Aidie que respaldan el Acta de decisión emitida por su Departamento. El Sr. Blackmore representó a Emezevelo KZN Wildlife Society y brindó apoyo calificado a la solicitud. 11. Es necesario dejar constancia de que, con el consentimiento del demandante y del Tribunal, el administrador municipal del municipio de eThekwini, el Dr. Michael Sutcliffe, fue presentado en la audiencia para presentar pruebas en apoyo de la declaración jurada que el Dr. Sutcliffe había presentado en relación con el caso eThekwini. Posición del municipio con respecto a la solicitud y para brindar una descripción general de los objetivos de planificación del municipio de EThekwini en relación con el área más amplia que incluye y rodea el bosque Hawaan y asuntos relacionados. Esta intervención tuvo lugar durante la presentación por parte del solicitante de las propuestas de desarrollo. 12. También se debe registrar que el Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales ha emitido un Acta de Decisión respaldando las propuestas de los solicitantes sujetas a condiciones y que el solicitante ha indicado su aceptación de estas condiciones. También se hace constar que se ha aportado evidencia al Tribunal de que ciertas partes han interpuesto un recurso de apelación contra el Acta de Decisión en términos de la Ley de Conservación Ambiental y este hecho ha sido tomado nota por el Tribunal. Se hizo referencia a la cuestión el primer día de la audiencia cuando el Tribunal ofreció una discusión sobre puntos in limine y el Tribunal dictaminó que, a pesar de la apelación del Acta de Decisión para los fines de esta audiencia, la respuesta del Departamento en la forma de su Acta de Decisión, conforme a los requisitos de la Ley de Facilitación del Desarrollo. 13. Existe evidencia voluminosa de todos los peritos que comparecieron y prestaron evidencia ya sea bajo juramento o afirmación que cubre la muy amplia gama de aspectos ambientales y ecológicos relevantes para esta solicitud. Además, como se indicó anteriormente, se presentaron extensas pruebas orales que fueron sometidas a contrainterrogatorio por parte del Tribunal y las partes interesadas y afectadas. Sería inadecuado y consumiría mucho tiempo intentar repetir en detalle las pruebas aportadas durante la audiencia. Se destaca que entre los peritos del demandante y los objetores el Tribunal ha tenido ante sí un aluvión de talento ambiental cuyos CV reflejan una amplia gama de experiencia y excelencia académica. También es necesario señalar que, si bien hubo elementos de acuerdo general entre ellos, también hubo una amplia gama de desacuerdos en los que uno no pudo llegar a un acuerdo con el otro sobre algunas de las cuestiones ambientales más críticas. 14. En términos generales, los peritos obsequiaron al Tribunal con argumentos y teorías ambientales y ecológicas impresionantes y fascinantes, a veces casi abrumadores en su detalle científico, que resaltaron la evidencia contradictoria de lo que podría o no sucederle a un hábitat forestal amenazado por el desarrollo vecino por humanos. Los expertos del solicitante testificaron extensamente sobre los méritos del Diseño de Hábitat Basado en Funcional y concluyeron que sólo podría ser beneficioso para el hábitat de Hawaan, mientras que los objetores tendían a desdeñar la noción alegando que aún tenía que ser probado de manera adecuada y satisfactoria. En términos generales, sostuvieron la opinión de que, tal como lo exige NEMA, el desarrollo sostenible requiere un enfoque cauteloso y reacio al riesgo y la conclusión fue que el desarrollo en su forma actual no cumplía ese requisito. 15. La Municipalidad de eThekwini, tanto en la forma de la Declaración Jurada escrita presentada al Tribunal en nombre del Administrador Municipal, Dr. Sutcliffe, como en la evidencia que el Dr. Sutcliffe presentó oralmente, indicó que su aprobación en “principio” del desarrollo se relacionaba enteramente con la consideración de desarrollo inmobiliario al sur de lo que el Municipio llamaba el seto del pimentero, que los planificadores del Municipio ahora habían seleccionado como la línea más allá de la cual ningún desarrollo mencionado en esta solicitud podría ser aprobado por el Municipio. 16. El solicitante y otros han argumentado que esta línea es puramente arbitraria a la que no se había hecho referencia en negociaciones anteriores entre el solicitante y los representantes del Municipio de eThekwini, pero el Municipio ha indicado su inflexibilidad en que esta es la línea más allá que por el momento no está dispuesto a aceptar ningún desarrollo ulterior. A medida que avanzaba la audiencia, se hizo cada vez más evidente que había bastante unanimidad entre todas las partes, cuando se las presionaba para que expresaran una opinión, de que el desarrollo al sur de la línea del seto de pimenteros podría obtener aprobación general sujeto a ciertas condiciones. Entre las cuestiones que surgieron como preocupación estaba la cuestión de la ubicación del desarrollo en relación con el borde del bosque y el solicitante ha indicado que está dispuesto a aceptar en su planificación una franja de protección de 20 m o un área de retroceso o de tono ecológico. El municipio de eThekwini también ha indicado en su evidencia que necesitaría una zona de amortiguamiento de 20 m y el experto ambientalista profesor Lawes ha confirmado que, en su opinión, eso sería suficiente para mantener la integridad del área forestal. Esta actitud también se refleja en la documentación de los objetores denominada MOSS 3 en la página 37, donde se afirma que “no se debe permitir el acceso al sur de las tierras de caña en barbecho en el desarrollo del área recientemente cultivada a menos de 20 m del borde del bosque. El área de amortiguación/ecotono de 20 m debe mantenerse como un borde de bosque en estado subclímax”. Otros testigos, incluido KZN Wildlife, expresaron una posición similar con respecto a la zona de amortiguamiento propuesta. En cuanto a la cuestión de la densidad, también se hizo evidente a partir de las pruebas que había un acuerdo general apoyado, entre otros, por el Sr. Markewicz en nombre del municipio de eThekwini en que debería aplicarse una densidad de 6 a 10 unidades por hectárea. 17. Las partes también aceptaron que el solicitante había mostrado una iniciativa encomiable al establecer un fideicomiso para preservar y monitorear el bosque bajo su propiedad y se señaló que una Asociación de Propietarios de Viviendas se convertiría en su momento en el organismo encargado de la responsabilidad de garantizar que se proporcionara el mantenimiento adecuado del área forestal. 18. De las pruebas se desprende claramente que durante el curso de la audiencia se le pidió al Tribunal que abordara lo que equivale prácticamente a dos componentes de la propuesta de desarrollo, a saber, el desarrollo al sur de la línea del seto de pimenteros y el desarrollo al norte de la línea. 19. El segundo componente, a saber, el norte de la línea, se refiere a un desarrollo respecto del cual las pruebas en sí son extremadamente oscuras o, en términos de los testigos de eThekwini, "borrosas": - Por un lado, el solicitante propone desarrollar al norte del pimentero. línea hasta la línea denominada línea de higueras para situar un desarrollo de cluster en lo que parece ser una zona especialmente sensible en relación con el bosque. Esto ha resultado en una feroz oposición por parte de los objetores. Por otro lado, el municipio de eThekwini, en su oposición a cualquier desarrollo al norte de la línea del seto de pimenteros, no ha podido producir una imagen clara de cuáles serán sus objetivos finales de planificación con respecto al fortalecimiento y la preservación del bosque y sus hábitat. De hecho, 12 peritos dieron opiniones variadas sobre el uso apropiado de esta área. La topografía de la zona al norte de la línea es variada tanto en pendiente como en orientación, no es homogénea y parecería que tanto el solicitante como los objetores necesitan considerar mucho más detalladamente cuál será el futuro de esta línea. área debe involucrar. 20. El Tribunal ha quedado impresionado por las pruebas aportadas por todos los expertos y en particular por el Sr. Bruce Page y el Sr. Blackmore, quienes abordaron muy directa y eficazmente los requisitos del desarrollo a lo largo del borde del bosque con el fin de preservar el bosque y regenerar los pastizales en particular. a lo largo del borde del bosque en beneficio del bosque y sus habitantes. El Sr. Page opina que los pastizales serales (denominados tierras en barbecho en el Informe de Impacto Ambiental) en el extremo norte del desarrollo son de hecho un componente crítico del entorno forestal costero. El señor Page afirma que los pastizales contribuyen significativamente a la biodiversidad general del área y que son un hábitat esencial para las especies que se encuentran en el bosque. Para el Tribunal está claro que este aspecto debe ser examinado más a fondo por quienes participan en cualquier planificación a largo plazo para el área al norte de la línea de los pimenteros. 21. Según admite el propio eThekwini, subrayado por su anterior llamamiento a un aplazamiento de tres meses, el plan de la ciudad para la zona norte ha sido recientemente concebido e identificado apresuradamente. Además, y esto es significativo, el abogado de eThekwini admitió al cuestionarlo que la ciudad estará dispuesta a considerar diseños alternativos para el área al norte del seto, siempre que el solicitante esté dispuesto a considerar diseños alternativos al sur del seto. La zona norte consta de varios montículos elevados y canales de drenaje intermedios. Todos están de acuerdo en que se debe permitir que el bosque se regenere en la mayor parte posible de esta tierra ahora en barbecho y, como ha indicado el Sr. Page, también es vital conservar una franja de pastizales. Por esta razón, el Tribunal insiste en que no se deben construir unidades agrupadas en esta zona. Sin embargo, el Tribunal no descarta la posibilidad de que en esta zona se puedan construir varias casas cuidadosamente ubicadas con buenas vistas pero alejadas del bosque. Por lo tanto, el Tribunal prevé unas pocas casas con una franja de bosque en regeneración con un PMA específico para estas áreas en regeneración y el solicitante podría considerar estas propiedades como un nicho exclusivo en el mercado inmobiliario para los amantes de la naturaleza. El Tribunal considera que este enfoque, en lugar de trazar líneas arbitrarias o retroceder, permite que tanto el desarrollo residencial como la regeneración forestal coexistan en el área. 22. El Tribunal es consciente de que la regeneración requerirá recursos y en particular recursos financieros y esto puede provenir de los residentes de un tipo exclusivo de desarrollo residencial. El Tribunal cree que vale la pena seguir adelante. 23. La historia de los cambios de propiedad con respecto al sitio de desarrollo propuesto y cómo se han producido los cambios y si deberían haber tenido lugar ha sido el tema de gran parte del debate ante el Tribunal. Este aspecto es, sin embargo, sólo de interés histórico. La cuestión de facto es que el terreno ahora está registrado a nombre del solicitante. Es un terreno de propiedad privada. No se encuentran ante el Tribunal usos alternativos del terreno distintos del objeto de esta solicitud. Por lo tanto, la opción “buscar un sitio alternativo” y la opción “no desarrollar nada” no son relevantes para esta audiencia. De manera similar, la cuestión de si el promotor fue engañado en las primeras interacciones con los representantes del municipio de eThekwini en cuanto a la “línea de higuera” o la “línea de seto de pimentero”, o no, aunque claramente sigue siendo un tema de disputa entre las dos partes. , no puede ayudar al Tribunal en esta investigación. El promotor compró el terreno incondicionalmente y aceptó el riesgo que eso conlleva. El caso es que el Municipio, ha declarado una posición que involucra “la línea del seto del pimentero” (sea arbitrariamente o no) y eso ha influido en gran parte de la discusión ante el Tribunal. 24. En el argumento al final de la audiencia de prueba, las partes principales plantearon o reiteraron una serie de cuestiones: a. El demandante alegó que la urbanización respetaba plenamente los principios consagrados en la DFA, en particular porque preveía un desarrollo sostenible y una utilización eficaz del suelo. El Sr. Evans, representante del solicitante, también describió varios posibles usos alternativos del suelo para el sitio de desarrollo y destacó que las propuestas del solicitante eran, con diferencia, las más aceptables porque preveían conjuntamente el desarrollo sostenible y la protección del bosque. El Sr. Evans también afirmó que el solicitante no estaba incumpliendo ninguna de las acciones enumeradas por los peritos del Municipio como acciones de desarrollo inapropiadas. Por el contrario, la creación del Trust para ayudar a preservar el bosque y la concesión para ampliar el llamado “punto de aprisionamiento” de 275 m a 400 m fue una prueba impresionante de que el solicitante es proactivo en su preocupación por el bosque y su medio ambiente. b. El abogado Stewart en su discurso trató, entre otras cosas, de: · El entorno jurídico, los principios del DFA y otra legislación medioambiental. El Tribunal es plenamente consciente de estas cuestiones y de sus responsabilidades con respecto a la legislación ambiental. · La constitucionalidad de la función de planificación del Municipio de eThekwini, la autoridad de las diferentes esferas de gobierno, la definición de la autoridad ejecutiva y legislativa, el efecto de la asignación de autoridad entre las diferentes esferas y la interpretación del Sr. Stewart de la interacción del DFA con el Reglamento urbanístico de KZN. Los argumentos del señor Stewart eran interesantes pero, con todo respeto, no nuevos. Todos estos asuntos han sido objeto de una variedad de opiniones por parte de abogados superiores y otras personas en todo el país durante algunos años, pero aún no se han probado plenamente en el tribunal superior. Hasta que lo sean no puede haber certeza sobre su eficacia jurídica. No es función de este Tribunal buscar conflictos con ningún municipio; Trabaja en estrecha colaboración con los municipios de KZN en cuestiones de planificación y desarrollo, y los municipios (incluido eThekwini) lo utilizan con frecuencia como foro ante el cual buscar la aprobación de sus propios planes de desarrollo. Sin embargo, vale la pena señalar que la DFA era inusual y priorizó la legislación en 1995, un año después de que naciera la Nueva Sudáfrica. Por lo tanto, es cuestionable si la intención del Parlamento podría haber sido permitir esquemas de planificación de una autoridad local, ya sea una ciudad metropolitana o una platteland dorp, automáticamente y sin una buena razón para impedir que un tribunal considere la vía rápida y ordenada del desarrollo. , que es la razón de ser de la Ley. · En el curso de su argumentación, el Sr. Stewart también se refirió a la posición del Municipio con respecto a los Objetivos de Desarrollo Territorial (LDO). Es causa común que, por razones expuestas ante el Tribunal, no existan LDO en KwaZulu Natal. Sin embargo, el Tribunal toma nota de la afirmación del Sr. Stewart de que “la ciudad ha adoptado en principio LDO para el área en cuestión” y el Sr. Stewart utiliza este argumento en apoyo de la insistencia de sus clientes en oponerse al desarrollo al norte de la línea del seto de pimenteros. Es necesario dejar constancia de que ninguno de los puntos relativos a la constitucionalidad del proceso DFA fue planteado por el Sr. Stewart como puntos in limine al inicio del procedimiento. · En resumen, el Tribunal no se ha visto influido en sus deliberaciones sobre las pruebas que tuvo ante sí en esta solicitud por estos aspectos del argumento del Sr. Stewart que se relacionan con la opinión de que el funcionamiento del Tribunal debe necesariamente restringirse en la forma sugerida. Si fuera necesario examinar la cuestión en un tribunal superior, el Tribunal confía en que todas las partes interesadas sin duda acogerán con agrado una decisión definitiva. C. En su argumento, la señora Armstrong se sumó a “gran parte de lo que ha dicho el señor Stewart”, indicó que las propuestas de desarrollo tendrían un impacto negativo en el bosque y llamó significativamente la atención sobre la falta de información ecológica ante el Tribunal, particularmente con respecto a la área al norte de la línea del seto del pimentero. También llamó la atención del Tribunal sobre sus responsabilidades con respecto a la legislación ambiental comúnmente conocida como NEMA. 25. El Tribunal ha considerado profundamente la voluminosa prueba documental que tuvo ante sí y, después de haber escuchado atentamente durante cinco días la impresionante evidencia oral, ha llegado a las siguientes conclusiones: a. Que el desarrollo propuesto debe considerarse en dos componentes separados, a saber, el Componente 1 es el desarrollo al sur del seto del pimentero y el Componente 2 es el desarrollo al norte del seto del pimentero. b. Por la presente se aprueba el Componente 1 del desarrollo propuesto, es decir, al sur de la línea de los pimenteros, sujeto a las condiciones que se establecerán con más detalle en la Parte B de esta sentencia, que dispondrá específicamente que habrá una línea de amortiguamiento de no menos de 40 m desde el borde del bosque con el fin de fomentar la regeneración de los pastizales para preservar el bosque y su hábitat y que se produzca un plan de diseño revisado para su consideración que se ajuste a una tasa de densidad de entre 6 y 10 unidades por hectárea. El Tribunal cree que corresponde al solicitante decidir si dicha replanificación del área del primer componente involucrará unidades agrupadas o unidades independientes o ambas. El Tribunal exigirá que se le presente para su aprobación un plano de distribución modificado y las Condiciones de establecimiento con respecto a este componente del desarrollo a más tardar el 4 de diciembre de 2003 antes de que pueda llevarse a cabo cualquier desarrollo. El Tribunal invitará a las partes interesadas a comentar dicho plan, comentarios que se recibirán a más tardar el 18 de diciembre de 2003. El Tribunal cree que las condiciones mencionadas anteriormente cumplen plenamente con el espíritu de las impuestas por la legislación ambiental conocida como NEMA y que al establecer la zona de amortiguamiento van más allá de lo que la Municipalidad de eThekwini y otros objetores han acordado como zona de amortiguamiento, que son manifiestamente “aversos al riesgo” y que contribuirán en gran medida a satisfacer la necesidad tan eficazmente demostrada por la Veamos cómo Bruce Page y el señor Blackmore piden que se preste mayor atención a la regeneración de los pastizales adyacentes al bosque. El Tribunal también ha dejado claro que las propuestas de densidad no deben diferir de aquellas que claramente han sido propuestas por la mayoría de las partes principales en la audiencia. C. El segundo componente se encuentra al norte del seto del pimentero. El Tribunal no otorgará aprobación para el desarrollo al norte del seto de pimientos en esta etapa. El Tribunal requerirá que el solicitante reconsidere sus objetivos de desarrollo, preferiblemente en consulta con la Municipalidad de eThekwini con respecto a esta porción del terreno de desarrollo. Por lo tanto, el Tribunal ordena, en términos de la Regulación 12(b) de la Ley de Facilitación del Desarrollo, No. 67 de 1995, que el Componente 2 se convierta en un componente diferente de esta solicitud para ser tratado por separado en una audiencia separada del Tribunal. El Tribunal esperará el dictamen del solicitante a este respecto y convocará una audiencia separada. d. Mientras tanto, como se indicó anteriormente, se aprueba el Componente 1 de la solicitud sujeto al estricto cumplimiento de los términos y condiciones que se establecen a continuación. SECCIÓN B Esta solicitud realizada en términos de la Ley de Facilitación del Desarrollo (Ley 67 de 1995) para el establecimiento de un área de desarrollo de terrenos en el propuesto Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. (anteriormente conocido como Sub 417 del Lote 31 No. 1560 Reg. Div. FU), sujeto a lo siguiente: CONDICIONES ESPECIALES 1. Se aprueba la solicitud para el desarrollo al sur de la línea conocida como línea de seto de pimentero. 2. La solicitud preverá una densidad máxima de entre 6 y 10 unidades por hectárea. 3. El desarrollo preverá una zona de amortiguamiento entre las unidades a construir y el borde del bosque de no menos de 40 m. 4. El desarrollador presentará un plan de distribución modificado y un conjunto de Condiciones de establecimiento para la aprobación del Tribunal en relación con el desarrollo al sur de la línea del seto de pimenteros. Las Condiciones de Establecimiento cumplirán sustancialmente en todos los aspectos principales con las que se adjuntan a la Sentencia, pero se adaptarán para prever el plano de distribución restringido al desarrollo del Componente 1. 5. Se deberán respetar estrictamente las condiciones establecidas en el Acta de Decisión del Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales adaptadas adecuadamente al trazado revisado en caso de ser necesario y más particularmente la elaboración de los Planes de Gestión Ambiental en los términos de los apartados 9.19 y 9.20 del El registro de la decisión se realizará en consulta con la Municipalidad de eThekwini, WESSA y Emezevelo KZN Wildlife. 6. No habrá ningún desarrollo en esta etapa al norte de la línea del seto del pimentero y este aspecto se tratará como una solicitud componente separada que se presentará en términos del Reglamento 12(b) de la Ley de Facilitación del Desarrollo, No.67 de 1995. CONDICIONES DE ESTABLECIMIENTO 1. Designación: El nombre del municipio será Hawaan Forest Estate, cuyo nombre ha sido confirmado por el Agrimensor General. 2. Distribución: El desarrollo del terreno se distribuirá sustancialmente de acuerdo con el Plan no. 2273/1 de 18 de marzo de 2003 preparado por Ndebele Kirby Planners cc. La subdivisión futura de Erven 106 y 115 deberá ser aprobada por la Autoridad Local en términos de la Sección 35 de la DFA sin necesidad de publicidad o notificación pública excepto al Hawaan Conservation Trust. La aprobación de cambios menores a cualquier componente del diseño y/o tipos de vivienda corresponderá a la Autoridad Local. Cualquier divergencia importante con respecto al plano de distribución se remitirá al Tribunal para su aprobación en los términos de la Sección 35. 3. Presentación del Plan General: Plan General y Registro de subdivisiones: El solicitante deberá presentar los Planos Generales ante el Agrimensor General para su aprobación según lo previsto. en el artículo 23 de la Ley de Facilitación del Desarrollo No. 67 de 1995. 4. Apertura del Registro Municipal: Se presentará una copia de los Planes Generales aprobados ante el Registrador de Escrituras, junto con una copia de estas condiciones y los Títulos de Propiedad bajo en que se posee el terreno para la apertura de un Registro Municipal según lo previsto en el artículo 37 de la Ley de Facilitación del Desarrollo Nº 67/1995. 5. Prestación de Servicios: (a) El solicitante del desarrollo de terrenos y el organismo de gobierno local correspondiente deberán proporcionar e instalar los servicios en el área de desarrollo de terrenos, según lo previsto en los términos del Artículo 40 de la Ley y detallado en el informe de 7 de marzo. 2003 de Stemele Bosch y de acuerdo con las cartas de confirmación de que los servicios a granel están disponibles de los siguientes proveedores de servicios a granel: Ethekwini Water Aguas residuales de Ethekwini Electricidad de Ethekwini Entidad operativa norte de Ethekwini (carreteras y aguas pluviales) Residuos sólidos de Ethekwini (b) Eliminación de aguas residuales en el sitio será proporcionado por el desarrollador hasta el momento en que el Municipio de eThekwini tenga la capacidad de recibir las aguas residuales del desarrollo en su planta de eliminación de aguas residuales. 6. Investigación geotécnica: Se realizará una investigación geotécnica detallada antes del desarrollo de cada componente del desarrollo. 7. Ley del Patrimonio de KwaZulu-Natal de 1997: Cualquier mitigación arqueológica identificada en el Informe Arqueológico y autorizada y aprobada por Amafa se llevará a cabo a satisfacción de Amafa antes de que comience la construcción. 8. Registro de Decisión Ambiental: Se deberá cumplir con el Registro de Decisión (EIA 3771) emitido por el Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales junto con el Plan de Manejo Ambiental requerido preparado por Guy Nicolson (con fecha de ……………….. 2003). a. 9. Legislación a suspender Las siguientes Leyes sobre Planificación Física: · Capítulo III y artículos 44, 45 y 47bis del Capítulo IV Ordenanza de Planificación Urbana No. 27 de 1949. (suspendido por un período de doce meses a partir de la fecha de aprobación por el Tribunal) · Ley 70/70 Ley de Subdivisión de Tierras Agrícolas · Ley de Eliminación de Restricciones, 1967 (Ley N° 84 de 1967): A la fecha de aprobación de la solicitud de desarrollo de tierras en la Gaceta Provincial, se aplicarán las siguientes condiciones de título eliminado: Título de propiedad No. T266/1976: Escritura notarial No. K216/94 de fecha 16/2/94 (Apéndice A) 10. Aplicación de controles de uso de la tierra: Los controles de uso de la tierra para Hawaan Forest Estate marcado como Anexo A se aplicarán en el área de Desarrollo de Tierras: Estos controles están destinados a incluirse en el Plan de Planificación Urbana No 1 de Umhlanga Rocks en curso de preparación y se aplicarán además de todos los demás controles relevantes en el Plan de Planificación Urbana. Estos controles son una medida provisional y serán reemplazados cuando se instituyan nuevos controles en términos de los sistemas de Gestión del Uso de la Tierra o cualquier otro sistema equivalente. 11. Fideicomiso de Conservación del Bosque Hawaan: El propietario de Erf 2 administrará y conservará el Bosque Hawaan en términos de un Fideicomiso de Conservación que se formará a satisfacción de la Autoridad Local, el Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales, Ezemvelo KZN Wildlife and the Wildlife. y Sociedad Ambiental de Sudáfrica. El público en general tendrá acceso al Bosque bajo el control del Fideicomiso. Dicho Fideicomiso de Conservación existirá a perpetuidad. 12. Aprobación del Plan: i). Cada FER deberá tener un Plan de Desarrollo del Sitio, un Plan de Paisajismo y un Plan de Construcción preparados por el desarrollador y aprobados por la Autoridad Local antes de cualquier construcción en el FER y el desarrollo del FER deberá realizarse de acuerdo con dichos Planes. ii). La aprobación de cualquier modificación por parte de cualquier propietario de la vivienda a los planos mencionados anteriormente se obtendrá de la autoridad local con la condición de que no se podrá presentar ningún plano de construcción a menos que los planes de desarrollo del sitio y paisajismo revisados hayan sido revisados y aceptados, por escrito, por los propietarios. 'Asociación y siempre que el Plan de Construcción haya sido recomendado, por escrito, para su aprobación por la Asociación de Propietarios de Viviendas. D. CONDICIONES DEL TÍTULO 1. Asociación de Propietarios de Viviendas: (HOA) Se formará una Asociación de Propietarios de Viviendas, y todos los propietarios se convertirán en miembros de la HOA y se adherirán a las reglas y regulaciones de la HOA y no se otorgará ninguna unidad de título erf/seccional. transferido a menos que el cesionario se haya convertido en miembro de la HOA. La HOA se convertirá en miembro del Hawaan Forest Conservation Trust y se adscribirá a las reglas y regulaciones del Trust. 2. Servidumbres Ómnibus, Alcantarillado, Drenaje y Conservación de 5 m: Todos los Erven (incluido Access Erven), excepto los erven 2, 57, 95, 108 y 131, estarán sujetos a las siguientes condiciones: La Autoridad Local, el Proveedor de Servicios correspondiente o la Asociación de Propietarios, sin compensación, tendrá derecho a plantar cualquier tipo de vegetación y a erigir, tender y mantener alcantarillas, desagües, tuberías de suministro de agua dentro de dicha servidumbre y redes eléctricas aéreas o subterráneas y tendrá acceso razonable a los mismos para fines de mantenimiento, remoción o ampliación y la El propietario del terreno estará obligado, sin compensación, a permitir que el alcantarillado y el drenaje de cualquier otro terreno o calle sean conducidos a lo largo de dichas alcantarillas y drenajes y no permitirá que dicho drenaje se dañe ni permitirá que ningún material de cualquier fuente impida el flujo de agua en su interior. No se construirán edificios u otras estructuras dentro del área de servidumbre antes mencionada ni se plantarán árboles de raíces grandes dentro del área de dicha servidumbre o dentro de 1 (un) metro de la misma ni se alterará el nivel del suelo en el mismo sin el consentimiento escrito del autoridad local o Asociación de Propietarios 3. Alcantarillado troncal: Erven 2, 56, 57 y 108 estarán sujetos a una servidumbre de tubería de 3 metros de ancho como se describe en SG 2382/1977 a favor de eThekwini Water, como ya se creó en la Escritura de Servidumbre No. K1206. /1980S. 4. Servidumbre de alcantarillado de enlace de 3 m: Erf 2 estará sujeto a las siguientes servidumbres que se registrarán en el Plan General sustancialmente de acuerdo con las ubicaciones marcadas A, B, C, D. La Autoridad Local, el Proveedor de Servicios correspondiente o la Asociación de Propietarios, sin compensación, tendrá derecho a construir, tender y mantener alcantarillas de enlace dentro de dichas servidumbres y tendrá acceso razonable a las mismas para fines de mantenimiento, remoción o ampliación, siempre que no se produzcan daños indebidos a ninguna vegetación autóctona en el ejercicio de este derecho. No se construirán edificios u otras estructuras dentro del área de servidumbre antes mencionada ni se plantarán árboles de raíces grandes dentro del área de dicha servidumbre o dentro de 1 (un) metro de la misma ni se alterará el nivel del suelo en el mismo sin el consentimiento escrito del autoridad local o el Hawaan Conservation Trust. 5. Servidumbres de medianera: Las servidumbres de medianera reflejadas en el/los plano/s general/es se registrarán a favor del afectado. C. MOTIVOS DEL SENTENCIA 1. El desarrollo cumple con los principios generales descritos en el Capítulo 1 de la Ley de Facilitación del Desarrollo en varios aspectos y más particularmente en que:- · Promoverá la integración de los aspectos sociales, económicos, institucionales y físicos de la tierra. desarrollo. · Promoverá la disponibilidad de oportunidades residenciales y laborales. · Desalentará el fenómeno de la expansión urbana y contribuirá al desarrollo de una ciudad más compacta. · Contribuirá a un mayor desarrollo de las escuelas y de las capacidades de las personas desfavorecidas implicadas en el desarrollo territorial. · Fomentaría prácticas y procesos de desarrollo de tierras ambientalmente sostenibles. 2. El desarrollo del componente 1 según lo especificado por el Tribunal agregará un activo económico sustancial a la base de tierra tasable disponible para el Municipio y al mismo tiempo preservará un valioso activo ambiental natural en la forma del Bosque Hawaan. 3. El desarrollo se ajustará a los planes más amplios del Municipio de fomentar el desarrollo controlado de tierras, y los controles aplicados por esta sentencia junto con el Fideicomiso que se creará para monitorear y preservar el bosque confirmarán el compromiso del Municipio de proteger sus activos ambientales. 4. Los controles impuestos por esta sentencia, sumados al loable y proactivo compromiso con el medio ambiente por parte del promotor, además de los controles contenidos en el Registro de Decisión del Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales, cumplen más que adecuadamente con los requisitos. descrito en la Ley Nacional de Gestión Ambiental (NEMA) y en particular el requisito mencionado en el Capítulo 1, principio 4(a)(i) y (vii) de esa Ley que establece que “el desarrollo sostenible requiere la consideración de todos los factores relevantes, incluidos lo siguiente, que se eviten las perturbaciones de los ecosistemas y la pérdida de diversidad biológica, o, cuando no se puedan evitar por completo, se minimicen y remedien... que se aplique un enfoque cauteloso y averso al riesgo, que tenga en cuenta los límites de conocimiento actual sobre las consecuencias de las decisiones y acciones”. En su sentencia, el Tribunal ha ido más allá de los requisitos identificados tanto por el solicitante como por la mayoría de los científicos ambientales para los objetores al exigir una zona de tono ecológico de 40 m entre el desarrollo y el bosque. Las reservas de los objetores, incluidas las del municipio de eThekwini, con respecto a otros aspectos del desarrollo pueden tenerse en cuenta en la compilación de los Planes de Gestión Ambiental de los que los principales objetores deben ser parte. 5. El terreno urbanizable es de propiedad privada y, con la mayoría de las limitaciones exigidas por la sentencia en vigor, el promotor ahora debería poder proceder sin demoras indebidas con un desarrollo que pueda ser económicamente viable, aunque implique un plan de distribución revisado que probablemente combine grupo con unidades independientes. La revisión del plan de distribución deberá respetar el ratio de densidad a que se refiere la sentencia y podría dar lugar a la creación de unas 140 unidades residenciales. 6. Si bien la sentencia no permite ningún desarrollo más allá de la línea del seto del pimentero en esta etapa, no cierra la puerta a que algún desarrollo sea considerado como parte de un componente separado después de que el solicitante y también los objetores hayan tenido la oportunidad de dar una opinión más amplia. y una consideración más amplia sobre qué pasos precisos son necesarios para preservar la integridad del bosque en esa porción de tierra de los solicitantes. 7. Por el momento, los planes de desarrollo modificados por el Tribunal permitirán un desarrollo razonable para la empresa solicitante y, al mismo tiempo, la integridad y la existencia del bosque de Hawaan estarán, de hecho, más protegidas y preservadas que en la actualidad. . 8. Dado que el terreno es de propiedad privada, la sentencia permite al promotor continuar con el desarrollo respetando al mismo tiempo las reservas razonables de los objetores. ……………………………………………….. ……………………… SR. RAF SWART DATE PRESIDENTE KWAZULU-NATAL