Décision du Tribunal de développement du Kwazulu-Natal, requête n° 2003/151 (Hawaan Investments (Pty) Ltd (2003))

TRIBUNAL DE DÉVELOPPEMENT NUMÉRO DE DEMANDE DE DÉVELOPPEMENT DU KWAZULU-NATAL : 2003/151 présentée au nom de Hawaan Investments (Pty) Ltd par Ndebele Kirby Planners cc et entendue les 29 septembre 2003 – 1er octobre 2003 et 29 – 30 octobre 2003. Demande d'établissement de une zone d'aménagement foncier au sens du chapitre V, article 31 (2) de la loi n° 67 de 1995 sur la facilitation du développement sur le sous-417 du lot 31 n° 1560 Reg. Div. FU. (À redésigner Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. lors de l'enregistrement. Dénommé Hawaan Forest Estate TRIBUNAL JUDGMENT TRIBUNAL M. RAF Swart : Président Mme C Platt M. R Haswell M. JK Naidoo COMPARITIONS Pour le demandeur : M. R Kirby M. R Evans Mme P Naicker M. AM O'Neill Dr MT Mentis M. B Breedlove M. G Nichols M. S Antoni M. AM Knox M. CP Kroeger M. G Nicolson M. N Cohen M. C Simmer Mme S George M. DLB Clark M. HE Harvey Officier désigné : Mme H Registraire adjoint d'Epstein : M. L Du Toit M. GK Suzor Département des affaires traditionnelles et : M. D Shabane Gouvernement local Mme S Hlela Affaires Mme P Pillay Mme J Appelgryn Département de l'agriculture et : Mme S Allan Affaires environnementales M. I Felton Mme N Zungu Département de l'eau Affaires et forêts : M. A Khan OBJECTEURS Municipalité d'eThekwini : Adv. A Stewart Dr M Sutciffe Mme S Moonsammy Mme T Winstanley Dr D Roberts M. R Boon M. T O'Connor M. T Markewicz M. PA Singh M. W Pfaff M. I Duncan Mme C Kerr Mme J Subban Mme M Allopi M. J Brickhill Mme J Redman M. G Clark Mme K Gouden Mme S Pooran M. B Govender Mme B Parker M. CM Simmer WESSA : Mme A Armstrong Mme D Dold M. G Cavens M. B Page Mme S Sweet M. G Cairns M. AJM Carnegie Mme PE Carnegie M. P Laws M. W Duthie Mme C Kay M. KJ Kitchin M. I Hunter Objecteur : M. W Menne M. G Pullan Projet botanique : M. DJ Henry M. R Lorimer PARTIES INTÉRESSÉES ET AFFECTÉES Moreland : M. N Brauteseth M. TC Chetty M. DT Jollands M. R Wilkinson Ezemvelo KZN Wildlife : M. A Blackmore Mme B McKelvey Médias : Mme J Gowans M. T Carnie SECTION A COMMENTAIRES GÉNÉRAUX 1. Cette demande concerne une proposition de développement de logements haut de gamme sur un terrain adjacent et comprenant une partie de la forêt de Hawaan à Umhlanga Rocks. 2. Le terrain est une propriété privée, a récemment été transféré au nom de la société requérante, Hawaan Investments (Pty) Ltd, et est décrit comme le sous-417 du lot 31 n° 1560 Reg. Dév. Fu. 3. Le projet de développement pour lequel l'autorisation de ce Tribunal est demandée implique la construction de 201 unités résidentielles, dont certaines seront des unités autonomes et d'autres, faisant partie de deux sites groupés. Le demandeur déclare son intention « de créer un domaine résidentiel haut de gamme et sécurisé d'une qualité sans précédent dans la zone de la municipalité, avec un prix moyen avoisinant les 2 millions de rands par maison ». 4. Le demandeur déclare en outre que le développement aura « un thème écologique » impliquant la plantation d'arbres, d'arbustes et de graminées indigènes, conçu pour améliorer l'intégration de la flore et de la faune entre le domaine et la forêt adjacente. En outre, le requérant a créé un fonds dont le principal objectif est de surveiller et de protéger la partie de la forêt de Hawaan qui fait saillie sur son territoire. 5. La superficie totale du site d'aménagement est de 63 5357 hectares, dont environ 31,57 hectares sont occupés par la partie de la réserve forestière de Hawaan qui fait partie des terres du requérant. La superficie totale de la forêt est estimée à 101 hectares. 6. Cette demande et son audience qui a duré cinq jours ont suscité un intérêt public considérable et un accueil mitigé de la part des parties intéressées et affectées, sans doute en raison de la sensibilité de la zone forestière de Hawaan d'un point de vue environnemental et écologique, et aussi en raison de la forte degré d'expertise dont jouissent les témoins présentés par les parties pour témoigner de leur perception des avantages et des inconvénients des propositions. 7. Paradoxalement, même si certaines parties ont eu tendance à se livrer à des hyperboles et à suggérer que le développement constitue un « désastre pour la forêt », le seul aspect sur lequel il y a eu une unanimité absolue de la part des Les principaux acteurs devant le Tribunal ont été leur désir déclaré de préserver et d’améliorer la forêt. 8. La préservation de la forêt de Hawaan revêt manifestement une importance primordiale pour beaucoup et la ferveur et la sincérité avec lesquelles ils ont exprimé leur point de vue devant ce Tribunal ont été impressionnantes. Wordsworth a écrit à propos d'une autre forêt à une autre époque : « Une impulsion d'un bois vernal peut vous apprendre plus sur l'homme du mal moral et du bien que tous les sages ne peuvent le faire. » L'impulsion émanant de l'amour de la forêt de Hawaan lors de cette audience a certainement suscité des réactions émotionnelles mauvaises. et bon et il appartient au Tribunal d'en évaluer la valeur avec ou contre les opinions des sages – les experts qui ont comparu devant nous. 9. Il y a plus de 30 opposants à la demande, pour la plupart des particuliers, mais les principaux acteurs opposés au demandeur sont la municipalité d'eThekwini, qui approuve « en principe » le développement mais s'oppose fermement à son étendue et à son emplacement. et à certains autres aspects, et la Wildlife and Environmental Society of South Africa (WESSA). 10. Douze experts (ou « sages ») qui ont témoigné ont inclus le Dr Mentis, M. Breedlove, M. Nichols, M. Nicholson pour le demandeur, tous des scientifiques environnementaux et/ou écologiques formés et reconnus, tandis que la municipalité s'est appuyée sur des professeurs. O'Connor et Lawes possédant des qualifications similaires ainsi que des membres de son propre Département de gestion environnementale représenté par le Dr Debra Roberts et M. Richard Boon et d'autres. WESSA a invité l'écologiste indépendant et expert environnemental M. Bruce Page. Le ministère de l'Agriculture et des Affaires environnementales était représenté par Mme Sarah Allan qui a remis une preuve écrite du Dr Aidie appuyant le compte rendu de décision émis par son ministère. M. Blackmore représentait Emezevelo KZN Wildlife Society et a apporté un soutien qualifié à la candidature. 11. Il convient de noter qu'avec le consentement du requérant et du Tribunal, le directeur municipal de la municipalité d'eThekwini, le Dr Michael Sutcliffe, a été présenté à l'audience afin de témoigner à l'appui de l'affidavit que le Dr Sutcliffe avait déposé concernant l'affaire d'eThekwini. Position de la municipalité concernant la demande et donner un aperçu des objectifs de planification de la municipalité d'EThekwini par rapport à la zone plus large comprenant et entourant la forêt de Hawaan et les questions connexes. Cette intervention a eu lieu lors de la présentation des propositions d'aménagement par le demandeur. 12. Il doit également être consigné que le ministère de l'Agriculture et des Affaires environnementales a publié un compte rendu de décision accordant son soutien aux propositions du demandeur sous certaines conditions et que le demandeur a indiqué qu'il acceptait ces conditions. Il est également enregistré que des preuves ont été fournies au Tribunal selon lesquelles certaines parties ont interjeté appel du procès-verbal de décision aux termes de la loi sur la protection de l'environnement et ce fait a été noté par le Tribunal. La question a été évoquée le premier jour de l'audience lorsque le Tribunal a proposé une discussion sur les points in limine et le Tribunal a statué que malgré l'appel contre le compte rendu de décision aux fins de cette audience, la réponse du ministère sous la forme de son dossier de décision, conforme aux exigences de la loi sur la facilitation du développement. 13. Il existe de nombreux témoignages de tous les témoins experts qui ont comparu et ont témoigné sous serment ou affirmation, couvrant le très large éventail d'aspects environnementaux et écologiques pertinents pour cette demande. En outre, comme indiqué précédemment, de longs témoignages oraux ont été présentés et soumis à un contre-interrogatoire par le Tribunal et les parties intéressées et affectées. Il serait inapproprié et prendrait beaucoup de temps de tenter de répéter en détail les éléments de preuve présentés lors de l'audience. Il est souligné qu'entre les témoins experts du demandeur et les opposants, le Tribunal a été saisi d'un barrage de talents environnementaux dont les CV reflètent un large éventail d'expertise et d'excellence académiques. Il convient également de noter que même s'il y avait des éléments d'accord général entre eux, il y avait également un large éventail de désaccords où l'un n'était pas en mesure de s'entendre avec l'autre sur certaines des questions environnementales les plus critiques. 14. D’une manière générale, les témoins experts ont régalé le Tribunal d’arguments et de théories environnementales et écologiques impressionnants et fascinants, parfois presque écrasants dans leurs détails scientifiques, qui mettaient en évidence les preuves contradictoires de ce qui pourrait ou ne pourrait pas arriver à un habitat forestier menacé par le développement voisin par humains. Les experts du demandeur ont longuement témoigné des mérites de la conception fonctionnelle de l'habitat, concluant qu'elle ne pouvait être que bénéfique pour l'habitat Hawaan, tandis que les opposants avaient tendance à mépriser cette notion, affirmant qu'elle devait encore être testée de manière adéquate et satisfaisante. En termes généraux, ils ont estimé que, comme l'exige la NEMA, le développement durable nécessite une approche prudente et sans risque et la conclusion était que le développement dans sa forme actuelle ne satisfaisait pas à cette exigence. 15. La municipalité d'eThekwini, tant dans l'affidavit écrit présenté au Tribunal au nom du directeur municipal, le Dr Sutcliffe que dans le témoignage oral du Dr Sutcliffe, a indiqué que son approbation de « principe » du développement était entièrement liée à la contrepartie. de développement immobilier au sud de ce que la Municipalité appelle la haie de poivriers, que les urbanistes de la Municipalité avaient maintenant choisie comme ligne au-delà de laquelle aucun développement visé dans la présente demande ne pouvait être approuvé par la Municipalité. 16. Le requérant et d'autres ont fait valoir que cette ligne était une ligne purement arbitraire qui n'avait pas été évoquée lors de négociations antérieures entre le requérant et les représentants de la municipalité d'eThekwini, mais la municipalité a indiqué avec insistance qu'il s'agissait de la ligne au-delà qu'elle n'est pas prête, à ce stade, à consentir à un quelconque développement ultérieur. Au fur et à mesure que l'audience avançait, il est devenu de plus en plus évident qu'il y avait une grande unanimité parmi toutes les parties, lorsqu'elles étaient pressées d'exprimer une opinion, selon laquelle le développement au sud de la limite de la haie de poivriers pourrait recevoir l'approbation générale sous certaines conditions. Parmi les sujets de préoccupation soulevés figurait la question de l'emplacement du développement par rapport à la lisière de la forêt et le demandeur a indiqué qu'il était prêt à accepter dans sa planification une bande tampon ou une zone de retrait ou d'éco-ton de 20 m. La municipalité d'eThekwini a également indiqué dans son témoignage qu'elle aurait besoin d'une zone tampon de 20 m et le professeur Lawes, expert environnementaliste, a confirmé qu'à son avis, cela serait suffisant pour maintenir l'intégrité de la zone forestière. Cette attitude se reflète également dans le document des opposants appelé MOSS 3 à la page 37, où il est indiqué que « au sud des terres en jachère de la canne à sucre sur la zone récemment cultivée, le développement ne devrait pas être autorisé à moins de 20 m de la lisière de la forêt. La zone éco-ton/tampon de 20 m doit être maintenue en tant que lisière de la forêt domaniale sous-climacique". D'autres témoins, dont la faune du KZN, ont exprimé une position similaire concernant la zone tampon proposée. En ce qui concerne la densité, il ressort également des éléments de preuve qu'il existe un accord général soutenu notamment par M. Markewicz au nom de la municipalité d'eThekwini, selon lequel une densité de 6 à 10 unités par hectare devrait être appliquée. 17. Les parties ont également reconnu que le requérant avait fait preuve d'une initiative louable en créant un trust afin de préserver et de surveiller la forêt dont il était propriétaire et il a été noté qu'une association de propriétaires deviendrait à terme l'organisme chargé de la responsabilité de veiller à ce qu'un entretien adéquat de la zone forestière soit assuré. 18. Il ressort clairement de la preuve qu'au cours de l'audience, le Tribunal a été invité à traiter de ce qui équivaut à pratiquement deux éléments de la proposition d'aménagement, à savoir l'aménagement au sud de la limite de la haie de poivriers et l'aménagement au nord de la ligne. 19. Le deuxième élément, à savoir que le nord de la ligne concerne un développement pour lequel les preuves elles-mêmes sont extrêmement obscures ou, selon les termes des témoins d'eThekwini, « floues » : - D'une part, le demandeur propose de développer au nord du poivrier. à la ligne dite limite des figuiers afin de situer un ensemble d'aménagements dans ce qui apparaît comme une zone particulièrement sensible du point de vue forestier. Cela a suscité une opposition farouche de la part des opposants. D'un autre côté, la municipalité d'eThekwini, dans son opposition à tout développement au nord de la limite de la haie de poivriers, n'a pas été en mesure de donner une idée claire de quels seront ses objectifs finaux de planification en ce qui concerne le renforcement et la préservation de la forêt et de ses habitat. En effet, 12 témoins experts ont donné des avis variés sur l'utilisation appropriée de ce territoire. La topographie de la zone située au nord de la ligne est variée en termes de pente et d'exposition, elle n'est pas homogène et il semblerait que tant le demandeur que les opposants doivent réfléchir de manière beaucoup plus détaillée à l'avenir de cette zone. la zone devrait impliquer. 20. Le Tribunal a été impressionné par les témoignages présentés par tous les experts et en particulier par M. Bruce Page et M. Blackmore qui ont traité très directement et efficacement des exigences d'aménagement le long de la lisière de la forêt afin de préserver la forêt et de régénérer les prairies en particulier. en lisière de forêt au profit de la forêt et de ses habitants. M. Page est d'avis que les prairies en série (appelées terres en jachère dans le rapport d'impact environnemental) à l'extrémité nord du développement sont en fait un élément essentiel de l'environnement forestier côtier. M. Page affirme que les prairies ajoutent de manière significative à la biodiversité globale de la région et qu'elles constituent un habitat essentiel pour les espèces présentes dans la forêt. Il est clair pour le Tribunal que cet aspect doit être examiné plus en détail par ceux qui participent à toute planification à long terme pour la zone située au nord de la limite des poivriers. 21. De l'aveu même d'eThekwini, souligné par son précédent appel à un ajournement de trois mois, le plan de la ville pour la zone nord a été conçu et identifié récemment et à la hâte. De plus – et c'est important – l'avocat d'eThekwini a admis lors des questions que la Ville serait prête à examiner d'autres aménagements pour la zone au nord de la haie, à condition que le demandeur soit prêt à envisager d'autres aménagements au sud de la haie. La zone nord se compose d'un certain nombre de buttes surélevées et de gouttières intermédiaires. Tous sont d’accord sur le fait que la forêt devrait pouvoir se régénérer autant que possible sur une grande partie de ces terres désormais en jachère et, comme l’a indiqué M. Page, il est également vital de conserver une frange de prairies. C'est pour cette raison que le Tribunal insiste sur le fait qu'aucune unité groupée ne devrait être construite dans cette zone. Toutefois, le Tribunal n'écarte pas la possibilité qu'un certain nombre de maisons soigneusement placées offrant de belles vues surplombant la forêt tout en étant éloignées de celle-ci puissent être construites dans cette zone. Le Tribunal envisage donc quelques maisons en bordure de forêt en régénération avec un PGE spécifique pour ces zones en régénération et ces propriétés pourraient être ciblées par le requérant comme une niche exclusive sur le marché du logement pour les amoureux de la nature. Le Tribunal considère que cette approche, plutôt que le tracé de lignes arbitraires ou le repli, permet à la fois au développement résidentiel et à la régénération forestière de coexister dans la région. 22. Le Tribunal est conscient que la régénération nécessitera des ressources, notamment financières, et que celles-ci peuvent provenir des résidents d'un type exclusif de développement résidentiel. Le Tribunal estime que cela vaut la peine d'être poursuivi. 23. L’historique des changements de propriétaire concernant le site de développement proposé, la manière dont les changements ont eu lieu et la question de savoir s’ils auraient dû avoir lieu ont fait l’objet d’une grande partie des discussions devant le Tribunal. Cet aspect n’a cependant qu’un intérêt historique. Le fait est que le terrain est désormais enregistré au nom du demandeur. Il s'agit d'un terrain privé. Aucune autre utilisation du terrain autre que celle qui fait l'objet de la présente demande n'est portée devant le Tribunal. Les options « rechercher un site alternatif » et l'option « aucun développement du tout » ne sont donc pas pertinentes pour cette audience. De même, la question de savoir si le promoteur a été induit en erreur lors des premières interactions avec les représentants de la municipalité d'eThekwini quant à la « ligne de figuiers » ou à la « ligne de haie de poivriers », bien qu'elle reste clairement un sujet de différend entre les deux parties. , ne peut aider le Tribunal dans cette enquête. Le promoteur a acheté le terrain sans condition et a accepté le risque que cela comporte. Le fait est que la municipalité a déclaré une position concernant « la ligne de haie de poivriers » (arbitrairement ou non) et cela a influencé une grande partie des discussions devant le Tribunal. 24. Dans leurs plaidoiries à la clôture de l'audition des preuves, les principales parties ont soulevé ou réitéré un certain nombre de questions : a. Le requérant a affirmé que le projet était pleinement conforme aux principes consacrés par le DFA, en particulier dans la mesure où il prévoyait un développement durable et une utilisation efficace des terres. M. Evans, représentant le demandeur, a également décrit diverses utilisations alternatives possibles du terrain pour le site de développement et a souligné que les propositions du demandeur étaient de loin les plus acceptables car elles prévoyaient conjointement le développement durable et la protection de la forêt. M. Evans a également affirmé qu'aucune des actions énumérées par les témoins experts de la municipalité comme des actions de développement inappropriées n'avait été violée par le demandeur. Au contraire, la création du Trust pour aider à préserver la forêt et la concession visant à élargir ce que l’on appelle le « point de pincement » de 275 m à 400 m étaient une preuve impressionnante que le demandeur est proactif dans son souci de la forêt et de son environnement. b. L'avocat Stewart, dans son plaidoyer, a traité, entre autres : - de l'environnement juridique, des principes du DFA et d'autres lois environnementales. Le Tribunal est pleinement conscient de ces questions et de ses responsabilités à l'égard de la législation environnementale. · La constitutionnalité du rôle de planification de la municipalité d'eThekwini, l'autorité des différentes sphères de gouvernement, la définition de l'autorité exécutive et législative, l'effet de la répartition de l'autorité entre les différentes sphères et l'interprétation de M. Stewart de l'interaction du DFA avec l'ordonnance sur l'urbanisme du KZN. Les arguments de M. Stewart étaient intéressants mais, avec respect, ils ne sont pas nouveaux. Toutes ces questions ont fait l'objet de diverses opinions de la part de l'avocat principal et d'autres personnes à travers le pays depuis quelques années, mais n'ont pas encore été pleinement testées devant la cour supérieure. Tant qu’ils ne le seront pas, il ne peut y avoir de certitude quant à leur efficacité juridique. Ce n'est pas la fonction de ce Tribunal de rechercher un conflit avec une municipalité quelconque ; il travaille en étroite collaboration avec les municipalités de tout le KZN en matière de planification et de développement, et est fréquemment utilisé par les municipalités – y compris eThekwini – comme forum devant lequel demander l'approbation de leurs propres plans de développement. Il convient toutefois de noter que le DFA était une législation inhabituelle et prioritaire en 1995 – un an après la création de la Nouvelle Afrique du Sud. On peut donc se demander si le Parlement aurait pu avoir l'intention d'autoriser les projets de planification d'une autorité locale – qu'il s'agisse d'une ville métropolitaine ou d'un dorp de Platteland – automatiquement et sans raison valable pour empêcher un tribunal d'examiner l'accélération ordonnée du développement. , qui est la raison d'être de la Loi. · Au cours de son argumentation, M. Stewart a également fait référence à la position de la municipalité concernant les objectifs d'aménagement du territoire (ODL). Il est courant que, pour des raisons soumises au Tribunal, il n'y ait pas de LDO en place au KwaZulu Natal. Le Tribunal note cependant l'affirmation de M. Stewart selon laquelle « la ville a en principe adopté des LDO pour la zone en question » et M. Stewart utilise cet argument pour soutenir l'insistance de son client à s'opposer au développement au nord de la limite de la haie de poivriers. Il convient de noter qu'aucun des points concernant la constitutionnalité du processus DFA n'a été soulevé par M. Stewart comme point in limine au début de la procédure. · En résumé, le Tribunal n'a pas été influencé dans ses délibérations sur les éléments de preuve portés à sa connaissance dans cette requête par ces aspects de l'argument de M. Stewart qui se rapportent à l'opinion selon laquelle le fonctionnement du Tribunal devrait être nécessairement restreint de la manière suggérée. S'il s'avère nécessaire de soumettre la question à une cour supérieure, le Tribunal est convaincu que toutes les parties intéressées accueilleront sans aucun doute favorablement une décision définitive. c. Dans son argumentation, Mme Armstrong s'est alignée sur « une grande partie de ce que M. Stewart a dit », a indiqué que les propositions de développement auraient un impact négatif sur la forêt et a attiré l'attention de manière significative sur le manque d'informations écologiques soumises au Tribunal, en particulier en ce qui concerne les zone au nord de la limite de la haie de poivriers. Elle a également attiré l'attention du Tribunal sur ses responsabilités à l'égard de la législation environnementale communément appelée NEMA. 25. Le Tribunal a examiné attentivement les volumineuses preuves documentaires dont il était saisi et, après avoir écouté attentivement pendant cinq jours les impressionnants témoignages oraux, il est parvenu aux conclusions suivantes : a. Que l'aménagement proposé soit considéré en deux composantes distinctes, à savoir la composante 1 étant l'aménagement au sud de la haie de poivriers et la composante 2 étant l'aménagement au nord de la haie de poivriers. b. Que la composante 1 du développement proposé, à savoir au sud de la limite des poivriers, soit approuvée par la présente sous réserve des conditions qui seront plus amplement exposées dans la partie B du présent jugement, qui prévoira spécifiquement qu'il y ait une ligne tampon d'au moins 40 m de la lisière de la forêt afin d'encourager la régénération des prairies pour préserver la forêt et son habitat et qu'un plan d'aménagement révisé soit produit pour examen qui sera conforme à un taux de densité compris entre 6 et 10 unités par hectare. Le Tribunal estime qu'il appartient au demandeur de décider si une telle réaménagement de la première zone composante impliquera des unités groupées ou des unités autonomes, ou les deux. Le Tribunal exigera qu'un plan d'aménagement modifié et des conditions d'établissement concernant cet élément de l'aménagement lui soient soumis pour approbation au plus tard le 4 décembre 2003 avant que tout aménagement puisse avoir lieu. Le Tribunal sollicitera les commentaires des parties intéressées à ce plan, ces commentaires devant être reçus au plus tard le 18 décembre 2003. Le Tribunal estime que les conditions mentionnées ci-dessus sont pleinement conformes à l'esprit de celles imposées par la législation environnementale connue sous le nom de NEMA et que dans le cadre de la zone tampon, ils vont au-delà de ce que la municipalité d'eThekwini et d'autres opposants ont accepté comme zone tampon, qu'ils sont manifestement « averses au risque » et qu'ils contribueront grandement à répondre au besoin si efficacement démontré par le témoin Bruce Page et M. Blackmore pour qu'une plus grande attention soit portée à la régénération des prairies adjacentes à la forêt. Le Tribunal a également clairement indiqué que les propositions en matière de densité ne devraient pas différer de celles qui ont clairement été avancées par la plupart des principaux partis lors de l'audience. c. Le deuxième volet soit au nord de la haie de poivriers. Le Tribunal n'autorisera pas l'aménagement au nord de la haie de poivriers à ce stade. Le Tribunal exigera du demandeur qu'il reconsidère ses objectifs de développement, de préférence en consultation avec la municipalité d'eThekwini, en ce qui concerne cette partie du terrain à développer. Le Tribunal rend donc une ordonnance aux termes du Règlement 12(b) de la Loi n° 67 de 1995 sur la facilitation du développement selon laquelle la composante 2 deviendra une composante différente de cette demande qui sera traitée séparément lors d'une audience distincte du Tribunal. Le Tribunal attendra l'avis du requérant à cet égard et une audience distincte sera convoquée par le Tribunal. d. Entre-temps, comme indiqué ci-dessus, le volet 1 de la candidature est approuvé sous réserve du strict respect des termes et conditions énoncés ci-après. SECTION B Cette demande déposée en vertu de la loi sur la facilitation du développement (loi 67 de 1995) pour l'établissement d'une zone de développement foncier sur le projet Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. (anciennement connu sous le nom de Sous-417 du lot 31 n° 1560 Reg. Div. FU) est par la présente approuvée, sous réserve des conditions suivantes : CONDITIONS PARTICULIÈRES 1. La demande est approuvée pour le développement au sud de la ligne connue sous le nom de ligne de haie de poivriers. 2. La demande fournira une densité maximale comprise entre 6 et 10 unités par hectare. 3. L'aménagement prévoira une zone tampon d'au moins 40 m entre les unités à construire et la lisière de la forêt. 4. Le promoteur soumettra à l'approbation du Tribunal un plan d'aménagement modifié et un ensemble de conditions d'établissement concernant l'aménagement au sud de la ligne de haie de poivriers. Les Conditions d'Etablissement seront conformes pour l'essentiel dans tous leurs aspects majeurs à celles qui suivent annexées au Jugement, mais seront adaptées pour prévoir le plan d'aménagement limité au développement de la Composante 1. 5. Les conditions fixées dans le procès-verbal de décision du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, convenablement adaptées au tracé révisé si nécessaire, seront strictement respectées et plus particulièrement l'élaboration des plans de gestion environnementale aux termes des articles 9.19 et 9.20 du Le compte rendu de la décision sera entrepris en consultation avec la municipalité d'eThekwini, WESSA et Emezevelo KZN Wildlife. 6. Il n'y aura aucun développement à ce stade au nord de la limite de la haie de poivriers et cet aspect sera traité comme une demande distincte à présenter conformément au règlement 12 (b) de la loi n ° 67 sur la facilitation du développement. 1995. CONDITIONS D'ÉTABLISSEMENT 1. Désignation : Le nom du canton sera Hawaan Forest Estate, nom qui a été confirmé par l'arpenteur général. 2. Disposition : L'aménagement du terrain doit être aménagé en substance conformément au plan no. 2273/1 du 18 mars 2003 préparé par Ndebele Kirby Planners cc. Les futurs lotissements d'Erven 106 et 115 seront approuvés par l'autorité locale conformément à l'article 35 du DFA sans qu'il soit nécessaire de faire de la publicité ou de notification publique autre qu'au Hawaan Conservation Trust. L'approbation des modifications mineures apportées à tout élément de l'aménagement et/ou aux types de logements relève de l'autorité locale. Toute divergence majeure par rapport au plan d'aménagement doit être renvoyée au Tribunal pour approbation conformément à l'article 35. 3. Dépôt du plan général : Plan général et registre de lotissement : Le demandeur doit déposer les plans généraux auprès de l'arpenteur général pour approbation comme prévu. à l'article 23 de la loi n° 67 de 1995 sur la facilitation du développement. 4. Ouverture du registre du canton : une copie des plans généraux approuvés doit être déposée auprès du registraire des actes, avec une copie de ces conditions et des titres de propriété sous lequel le terrain est détenu pour l'ouverture d'un registre de canton, comme le prévoit l'article 37 de la loi n° 67/1995 sur la facilitation du développement. 5. Prestation de services : (a) Le demandeur d'aménagement foncier et l'organisme gouvernemental local concerné doivent fournir et installer les services dans la zone d'aménagement foncier, comme prévu à l'article 40 de la loi et détaillé dans le rapport daté du 7 mars. 2003 de Stemele Bosch et conformément aux lettres de confirmation que les services en vrac sont disponibles auprès des fournisseurs de services en vrac suivants : Eau d'Ethekwini Eaux usées d'Ethekwini Électricité d'Ethekwini Entité opérationnelle d'Ethekwini Nord (routes et eaux pluviales) Déchets solides d'Ethekwini (b) Élimination des eaux usées sur place sera fourni par le promoteur jusqu'à ce que la municipalité d'eThekwini ait la capacité de recevoir les eaux usées du développement à sa station d'épuration des eaux usées. 6. Enquête géotechnique : Une enquête géotechnique détaillée doit être menée avant le développement de chaque composante du développement. 7. Loi sur le patrimoine du KwaZulu-Natal de 1997 : toute atténuation archéologique identifiée dans le rapport archéologique et autorisée et approuvée par l'Amafa doit être réalisée à la satisfaction de l'Amafa avant le début de la construction. 8. Dossier de décision environnemental : Le compte rendu de décision (EIA 3771) émis par le ministère de l'Agriculture et des Affaires environnementales ainsi que le plan de gestion environnementale requis préparé par Guy Nicolson (daté de ……………….. 2003) doivent être respectés. à. 9. Législation à suspendre Les lois suivantes sur l'urbanisme : · Chapitre III et articles 44, 45 et 47bis du chapitre IV de l'ordonnance sur l'urbanisme n° 27 de 1949. (suspendue pour une période de douze mois à compter de la date d'approbation par le Tribunal) · Loi 70/70 Loi sur le lotissement des terres agricoles · Loi sur la suppression des restrictions, 1967 (Loi n° 84 de 1967) : À la date d'approbation de la demande d'aménagement du territoire dans la Gazette provinciale, les conditions de titre suivantes seront supprimé : Titre de propriété n° T266/1976 : Acte notarié n° K216/94 du 16/2/94 (Annexe A) 10. Application des contrôles d'utilisation des terres : Les contrôles d'utilisation des terres pour le domaine forestier de Hawaan marqués Annexe A, s'appliqueront dans la zone d'aménagement du territoire : ces contrôles sont destinés à être inclus dans le schéma d'urbanisme n° 1 d'Umhlanga Rocks en cours de préparation et s'appliqueront en plus de tous les autres contrôles pertinents du schéma d'urbanisme. Ces contrôles constituent une mesure provisoire et seront remplacés lorsque de nouveaux contrôles en termes de systèmes de gestion de l'utilisation des terres ou de tout autre système équivalent seront institués. 11. Hawaan Forest Conservation Trust : Le propriétaire d'Erf 2 gérera et conservera la forêt de Hawaan dans le cadre d'un fonds de conservation qui sera formé à la satisfaction de l'autorité locale, du ministère de l'Agriculture et des Affaires environnementales, d'Ezemvelo KZN Wildlife et de la faune. et de l'Environnement d'Afrique du Sud. Le grand public aura accès à la forêt sous le contrôle du Trust. Un tel fonds de conservation doit exister à perpétuité. 12. Approbation du plan : i). Chaque erf doit avoir un plan de développement du site, un plan d'aménagement paysager et un plan de construction préparés pour lui par le promoteur et approuvés par l'autorité locale avant toute construction sur l'erf et le développement sur l'erf doit être conforme à ces plans. ii). L'approbation de toute modification apportée par tout propriétaire aux plans mentionnés ci-dessus doit être obtenue auprès de l'autorité locale, à condition qu'aucun plan de construction ne puisse être soumis à moins que les plans révisés d'aménagement du site et d'aménagement paysager n'aient été examinés et acceptés, par écrit, par les propriétaires. ' Association et à condition que le plan de construction ait été recommandé, par écrit, pour approbation par l'Association des propriétaires. D. CONDITIONS DE TITRE 1. Association des propriétaires : (HOA) Une association de propriétaires doit être formée et tous les propriétaires doivent devenir membres de la HOA et adhérer aux règles et règlements de la HOA et aucune unité de titre erf/section ne sera transféré à moins que le cessionnaire ne soit devenu membre du HOA. Le HOA deviendra membre du Hawaan Forest Conservation Trust et souscrira aux règles et règlements du Trust. 2. Servitudes omnibus, d'égouts, de drainage et de conservation de 5 m : Tous les Erven (y compris l'accès à Erven) à l'exception des erven 2, 57, 95, 108 et 131 seront soumis à la condition suivante : L'autorité locale, le fournisseur de services concerné ou le HOA doit, sans compensation, ont le droit de planter toute végétation et d'ériger, poser et entretenir des égouts, des drains, des canalisations d'alimentation en eau dans cette servitude et des conduites électriques au-dessus ou sous terre et doivent y avoir un accès raisonnable à des fins d'entretien, d'enlèvement ou d'extension et le Le propriétaire du terrain sera tenu, sans compensation, de permettre que les égouts et le drainage de tout autre terrain ou rue soient acheminés le long de ces égouts et drains et ne devra pas permettre que ce drain soit endommagé ou permettre qu'un matériau, quelle qu'en soit la source, empêche l'écoulement. l'écoulement de l'eau à l'intérieur. Aucun bâtiment ou autre structure ne doit être érigé dans la zone de servitude susmentionnée et aucun arbre à grandes racines ne doit être planté dans la zone de cette servitude ou à moins de 1 (un) mètre de celle-ci et le niveau du sol ne doit pas y être modifié sans le consentement écrit du autorité locale ou HOA 3. Égout principal : Erven 2, 56, 57 et 108 seront soumis à une servitude de pipeline de 3 mètres de large, comme illustré sur SG 2382/1977, en faveur d'eThekwini Water, comme déjà créé dans l'acte de servitude n° K1206. /Années 1980. 4. Servitude d'égout de liaison de 3 m : Erf 2 sera soumise aux servitudes suivantes qui doivent être enregistrées sur le plan général en substance conformément aux emplacements marqués A, B, C, D. L'autorité locale, le fournisseur de services concerné ou la HOA doit, sans compensation, ont le droit d'ériger, de poser et d'entretenir des égouts de liaison à l'intérieur de ces servitudes et doivent y avoir un accès raisonnable à des fins d'entretien, de retrait ou d'extension, à condition qu'aucun dommage indu à la végétation indigène ne se produise lors de l'exercice de ce droit. Aucun bâtiment ou autre structure ne doit être érigé dans la zone de servitude susmentionnée et aucun arbre à grandes racines ne doit être planté dans la zone de cette servitude ou à moins de 1 (un) mètre de celle-ci et le niveau du sol ne doit pas y être modifié sans le consentement écrit du autorité locale ou le Hawaan Conservation Trust. 5. Servitudes de murs mitoyens : Les servitudes de murs mitoyens telles que reflétées sur le(s) plan(s) général(s) seront enregistrées au-dessus et en faveur des ervens concernés. C. MOTIFS DU JUGEMENT 1. Le développement est conforme aux principes généraux énoncés au chapitre 1 de la loi sur la facilitation du développement à divers égards et plus particulièrement en ce sens : · Il favorisera l'intégration des aspects sociaux, économiques, institutionnels et physiques du territoire. développement. · Il favorisera la disponibilité d'opportunités de logement et d'emploi. · Cela découragera le phénomène d'étalement urbain et contribuera au développement d'une ville plus compacte. · Il contribuera au développement ultérieur des écoles et des capacités des personnes défavorisées impliquées dans l'aménagement du territoire. · Cela encouragerait les pratiques et les processus de développement des terres écologiquement durables. 2. Le développement de la composante 1 tel que spécifié par le Tribunal ajoutera un atout économique substantiel au territoire foncier imposable dont dispose la municipalité tout en préservant un atout environnemental naturel précieux sous la forme de la forêt de Hawaan. 3. Le développement sera conforme aux plans plus larges de la municipalité visant à encourager l'aménagement contrôlé des terres, et les contrôles appliqués par ce jugement ainsi que la fiducie qui sera créée pour surveiller et préserver la forêt confirmeront l'engagement de la municipalité à protéger ses actifs environnementaux. 4. Les contrôles imposés par ce jugement lorsqu'ils sont ajoutés à l'engagement louable et proactif envers l'environnement du promoteur en plus des contrôles contenus dans le procès-verbal de décision du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement respectent plus qu'adéquatement les exigences. énoncée dans la Loi nationale sur la gestion de l'environnement (NEMA) et en particulier l'exigence mentionnée au chapitre 1, principe 4(a)(i) et (vii) de cette loi qui stipule que « le développement durable nécessite la prise en compte de tous les facteurs pertinents, y compris ce qui suit, que les perturbations des écosystèmes et la perte de diversité biologique soient évitées, ou, lorsqu'elles ne peuvent pas être totalement évitées, soient minimisées et corrigées …… qu'une approche prudente et d'aversion au risque soit appliquée, qui tienne compte des limites de connaissances actuelles sur les conséquences des décisions et des actions. Dans son jugement, le Tribunal est allé au-delà des exigences identifiées par le demandeur et par la plupart des scientifiques de l'environnement pour les opposants en exigeant une zone éco-tonique de 40 m entre le développement et la forêt. Les réserves des opposants – y compris celles de la municipalité d'eThekwini – concernant d'autres aspects du développement peuvent être prises en compte dans la compilation des plans de gestion environnementale auxquels les principaux opposants doivent être parties. 5. Le terrain à bâtir est une propriété privée et avec la plupart des contraintes requises par le jugement en place, le promoteur devrait désormais être en mesure de procéder sans retard injustifié à un développement qui peut être économiquement viable, bien qu'impliquant un plan d'aménagement révisé qui combinera probablement cluster avec des unités autonomes. La révision du plan d'aménagement devra respecter le rapport de densité visé dans l'arrêt et pourrait aboutir à la création de quelque 140 unités d'habitation. 6. Bien que l'arrêt n'autorise à ce stade aucun développement au-delà de la limite de la haie de poivriers, il ne ferme pas la porte à l'idée que certains développements soient considérés comme faisant partie d'un élément distinct après que le demandeur et les opposants aient eu l'occasion de donner des informations plus larges. et une considération plus large quant aux mesures précises nécessaires pour préserver l'intégrité de la forêt sur cette partie des terres du demandeur. 7. Pour le moment, les plans de développement tels que modifiés par le Tribunal permettront un développement raisonnable à la société requérante, tout en permettant à l'intégrité et à l'existence de la forêt de Hawaan d'être en fait mieux protégée et préservée qu'elle ne l'est actuellement. . 8. Étant donné que le terrain est une propriété privée, le jugement permet au promoteur de procéder au développement tout en répondant aux réserves raisonnables des opposants. ……………………………………………….. ……………………… M. RAF SWART DATE PRÉSIDENT KWAZULU-NATAL