TRIBUNAL DE D\u00c9VELOPPEMENT NUM\u00c9RO DE DEMANDE DE D\u00c9VELOPPEMENT DU KWAZULU-NATAL\u00a0: 2003\/151 pr\u00e9sent\u00e9e au nom de Hawaan Investments (Pty) Ltd par Ndebele Kirby Planners cc et entendue les 29 septembre 2003 \u2013 1er octobre 2003 et 29 \u2013 30 octobre 2003. Demande d'\u00e9tablissement de une zone d'am\u00e9nagement foncier au sens du chapitre V, article 31 (2) de la loi n\u00b0 67 de 1995 sur la facilitation du d\u00e9veloppement sur le sous-417 du lot 31 n\u00b0 1560 Reg. Div. FU. (\u00c0 red\u00e9signer Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. lors de l'enregistrement. D\u00e9nomm\u00e9 Hawaan Forest Estate TRIBUNAL JUDGMENT TRIBUNAL M. RAF Swart : Pr\u00e9sident Mme C Platt M. R Haswell M. JK Naidoo COMPARITIONS Pour le demandeur : M. R Kirby M. R Evans Mme P Naicker M. AM O'Neill Dr MT Mentis M. B Breedlove M. G Nichols M. S Antoni M. AM Knox M. CP Kroeger M. G Nicolson M. N Cohen M. C Simmer Mme S George M. DLB Clark M. HE Harvey Officier d\u00e9sign\u00e9 : Mme H Registraire adjoint d'Epstein : M. L Du Toit M. GK Suzor D\u00e9partement des affaires traditionnelles et : M. D Shabane Gouvernement local Mme S Hlela Affaires Mme P Pillay Mme J Appelgryn D\u00e9partement de l'agriculture et : Mme S Allan Affaires environnementales M. I Felton Mme N Zungu D\u00e9partement de l'eau Affaires et for\u00eats : M. A Khan OBJECTEURS Municipalit\u00e9 d'eThekwini : Adv. A Stewart Dr M Sutciffe Mme S Moonsammy Mme T Winstanley Dr D Roberts M. R Boon M. T O'Connor M. T Markewicz M. PA Singh M. W Pfaff M. I Duncan Mme C Kerr Mme J Subban Mme M Allopi M. J Brickhill Mme J Redman M. G Clark Mme K Gouden Mme S Pooran M. B Govender Mme B Parker M. CM Simmer WESSA : Mme A Armstrong Mme D Dold M. G Cavens M. B Page Mme S Sweet M. G Cairns M. AJM Carnegie Mme PE Carnegie M. P Laws M. W Duthie Mme C Kay M. KJ Kitchin M. I Hunter Objecteur : M. W Menne M. G Pullan Projet botanique : M. DJ Henry M. R Lorimer PARTIES INT\u00c9RESS\u00c9ES ET AFFECT\u00c9ES Moreland : M. N Brauteseth M. TC Chetty M. DT Jollands M. R Wilkinson Ezemvelo KZN Wildlife : M. A Blackmore Mme B McKelvey M\u00e9dias : Mme J Gowans M. T Carnie SECTION A COMMENTAIRES G\u00c9N\u00c9RAUX 1. Cette demande concerne une proposition de d\u00e9veloppement de logements haut de gamme sur un terrain adjacent et comprenant une partie de la for\u00eat de Hawaan \u00e0 Umhlanga Rocks. 2. Le terrain est une propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9 au nom de la soci\u00e9t\u00e9 requ\u00e9rante, Hawaan Investments (Pty) Ltd, et est d\u00e9crit comme le sous-417 du lot 31 n\u00b0 1560 Reg. D\u00e9v. Fu. 3. Le projet de d\u00e9veloppement pour lequel l'autorisation de ce Tribunal est demand\u00e9e implique la construction de 201 unit\u00e9s r\u00e9sidentielles, dont certaines seront des unit\u00e9s autonomes et d'autres, faisant partie de deux sites group\u00e9s. Le demandeur d\u00e9clare son intention \u00ab de cr\u00e9er un domaine r\u00e9sidentiel haut de gamme et s\u00e9curis\u00e9 d'une qualit\u00e9 sans pr\u00e9c\u00e9dent dans la zone de la municipalit\u00e9, avec un prix moyen avoisinant les 2 millions de rands par maison \u00bb. 4. Le demandeur d\u00e9clare en outre que le d\u00e9veloppement aura \u00ab un th\u00e8me \u00e9cologique \u00bb impliquant la plantation d'arbres, d'arbustes et de gramin\u00e9es indig\u00e8nes, con\u00e7u pour am\u00e9liorer l'int\u00e9gration de la flore et de la faune entre le domaine et la for\u00eat adjacente. En outre, le requ\u00e9rant a cr\u00e9\u00e9 un fonds dont le principal objectif est de surveiller et de prot\u00e9ger la partie de la for\u00eat de Hawaan qui fait saillie sur son territoire. 5. La superficie totale du site d'am\u00e9nagement est de 63 5357 hectares, dont environ 31,57 hectares sont occup\u00e9s par la partie de la r\u00e9serve foresti\u00e8re de Hawaan qui fait partie des terres du requ\u00e9rant. La superficie totale de la for\u00eat est estim\u00e9e \u00e0 101 hectares. 6. Cette demande et son audience qui a dur\u00e9 cinq jours ont suscit\u00e9 un int\u00e9r\u00eat public consid\u00e9rable et un accueil mitig\u00e9 de la part des parties int\u00e9ress\u00e9es et affect\u00e9es, sans doute en raison de la sensibilit\u00e9 de la zone foresti\u00e8re de Hawaan d'un point de vue environnemental et \u00e9cologique, et aussi en raison de la forte degr\u00e9 d'expertise dont jouissent les t\u00e9moins pr\u00e9sent\u00e9s par les parties pour t\u00e9moigner de leur perception des avantages et des inconv\u00e9nients des propositions. 7. Paradoxalement, m\u00eame si certaines parties ont eu tendance \u00e0 se livrer \u00e0 des hyperboles et \u00e0 sugg\u00e9rer que le d\u00e9veloppement constitue un \u00ab d\u00e9sastre pour la for\u00eat \u00bb, le seul aspect sur lequel il y a eu une unanimit\u00e9 absolue de la part des Les principaux acteurs devant le Tribunal ont \u00e9t\u00e9 leur d\u00e9sir d\u00e9clar\u00e9 de pr\u00e9server et d\u2019am\u00e9liorer la for\u00eat. 8. La pr\u00e9servation de la for\u00eat de Hawaan rev\u00eat manifestement une importance primordiale pour beaucoup et la ferveur et la sinc\u00e9rit\u00e9 avec lesquelles ils ont exprim\u00e9 leur point de vue devant ce Tribunal ont \u00e9t\u00e9 impressionnantes. Wordsworth a \u00e9crit \u00e0 propos d'une autre for\u00eat \u00e0 une autre \u00e9poque : \u00ab Une impulsion d'un bois vernal peut vous apprendre plus sur l'homme du mal moral et du bien que tous les sages ne peuvent le faire. \u00bb L'impulsion \u00e9manant de l'amour de la for\u00eat de Hawaan lors de cette audience a certainement suscit\u00e9 des r\u00e9actions \u00e9motionnelles mauvaises. et bon et il appartient au Tribunal d'en \u00e9valuer la valeur avec ou contre les opinions des sages \u2013 les experts qui ont comparu devant nous. 9. Il y a plus de 30 opposants \u00e0 la demande, pour la plupart des particuliers, mais les principaux acteurs oppos\u00e9s au demandeur sont la municipalit\u00e9 d'eThekwini, qui approuve \u00ab en principe \u00bb le d\u00e9veloppement mais s'oppose fermement \u00e0 son \u00e9tendue et \u00e0 son emplacement. et \u00e0 certains autres aspects, et la Wildlife and Environmental Society of South Africa (WESSA). 10. Douze experts (ou \u00ab\u00a0sages\u00a0\u00bb) qui ont t\u00e9moign\u00e9 ont inclus le Dr Mentis, M. Breedlove, M. Nichols, M. Nicholson pour le demandeur, tous des scientifiques environnementaux et\/ou \u00e9cologiques form\u00e9s et reconnus, tandis que la municipalit\u00e9 s'est appuy\u00e9e sur des professeurs. O'Connor et Lawes poss\u00e9dant des qualifications similaires ainsi que des membres de son propre D\u00e9partement de gestion environnementale repr\u00e9sent\u00e9 par le Dr Debra Roberts et M. Richard Boon et d'autres. WESSA a invit\u00e9 l'\u00e9cologiste ind\u00e9pendant et expert environnemental M. Bruce Page. Le minist\u00e8re de l'Agriculture et des Affaires environnementales \u00e9tait repr\u00e9sent\u00e9 par Mme Sarah Allan qui a remis une preuve \u00e9crite du Dr Aidie appuyant le compte rendu de d\u00e9cision \u00e9mis par son minist\u00e8re. M. Blackmore repr\u00e9sentait Emezevelo KZN Wildlife Society et a apport\u00e9 un soutien qualifi\u00e9 \u00e0 la candidature. 11. Il convient de noter qu'avec le consentement du requ\u00e9rant et du Tribunal, le directeur municipal de la municipalit\u00e9 d'eThekwini, le Dr Michael Sutcliffe, a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 l'audience afin de t\u00e9moigner \u00e0 l'appui de l'affidavit que le Dr Sutcliffe avait d\u00e9pos\u00e9 concernant l'affaire d'eThekwini. Position de la municipalit\u00e9 concernant la demande et donner un aper\u00e7u des objectifs de planification de la municipalit\u00e9 d'EThekwini par rapport \u00e0 la zone plus large comprenant et entourant la for\u00eat de Hawaan et les questions connexes. Cette intervention a eu lieu lors de la pr\u00e9sentation des propositions d'am\u00e9nagement par le demandeur. 12. Il doit \u00e9galement \u00eatre consign\u00e9 que le minist\u00e8re de l'Agriculture et des Affaires environnementales a publi\u00e9 un compte rendu de d\u00e9cision accordant son soutien aux propositions du demandeur sous certaines conditions et que le demandeur a indiqu\u00e9 qu'il acceptait ces conditions. Il est \u00e9galement enregistr\u00e9 que des preuves ont \u00e9t\u00e9 fournies au Tribunal selon lesquelles certaines parties ont interjet\u00e9 appel du proc\u00e8s-verbal de d\u00e9cision aux termes de la loi sur la protection de l'environnement et ce fait a \u00e9t\u00e9 not\u00e9 par le Tribunal. La question a \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9e le premier jour de l'audience lorsque le Tribunal a propos\u00e9 une discussion sur les points in limine et le Tribunal a statu\u00e9 que malgr\u00e9 l'appel contre le compte rendu de d\u00e9cision aux fins de cette audience, la r\u00e9ponse du minist\u00e8re sous la forme de son dossier de d\u00e9cision, conforme aux exigences de la loi sur la facilitation du d\u00e9veloppement. 13. Il existe de nombreux t\u00e9moignages de tous les t\u00e9moins experts qui ont comparu et ont t\u00e9moign\u00e9 sous serment ou affirmation, couvrant le tr\u00e8s large \u00e9ventail d'aspects environnementaux et \u00e9cologiques pertinents pour cette demande. En outre, comme indiqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, de longs t\u00e9moignages oraux ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9s et soumis \u00e0 un contre-interrogatoire par le Tribunal et les parties int\u00e9ress\u00e9es et affect\u00e9es. Il serait inappropri\u00e9 et prendrait beaucoup de temps de tenter de r\u00e9p\u00e9ter en d\u00e9tail les \u00e9l\u00e9ments de preuve pr\u00e9sent\u00e9s lors de l'audience. Il est soulign\u00e9 qu'entre les t\u00e9moins experts du demandeur et les opposants, le Tribunal a \u00e9t\u00e9 saisi d'un barrage de talents environnementaux dont les CV refl\u00e8tent un large \u00e9ventail d'expertise et d'excellence acad\u00e9miques. Il convient \u00e9galement de noter que m\u00eame s'il y avait des \u00e9l\u00e9ments d'accord g\u00e9n\u00e9ral entre eux, il y avait \u00e9galement un large \u00e9ventail de d\u00e9saccords o\u00f9 l'un n'\u00e9tait pas en mesure de s'entendre avec l'autre sur certaines des questions environnementales les plus critiques. 14. D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les t\u00e9moins experts ont r\u00e9gal\u00e9 le Tribunal d\u2019arguments et de th\u00e9ories environnementales et \u00e9cologiques impressionnants et fascinants, parfois presque \u00e9crasants dans leurs d\u00e9tails scientifiques, qui mettaient en \u00e9vidence les preuves contradictoires de ce qui pourrait ou ne pourrait pas arriver \u00e0 un habitat forestier menac\u00e9 par le d\u00e9veloppement voisin par humains. Les experts du demandeur ont longuement t\u00e9moign\u00e9 des m\u00e9rites de la conception fonctionnelle de l'habitat, concluant qu'elle ne pouvait \u00eatre que b\u00e9n\u00e9fique pour l'habitat Hawaan, tandis que les opposants avaient tendance \u00e0 m\u00e9priser cette notion, affirmant qu'elle devait encore \u00eatre test\u00e9e de mani\u00e8re ad\u00e9quate et satisfaisante. En termes g\u00e9n\u00e9raux, ils ont estim\u00e9 que, comme l'exige la NEMA, le d\u00e9veloppement durable n\u00e9cessite une approche prudente et sans risque et la conclusion \u00e9tait que le d\u00e9veloppement dans sa forme actuelle ne satisfaisait pas \u00e0 cette exigence. 15. La municipalit\u00e9 d'eThekwini, tant dans l'affidavit \u00e9crit pr\u00e9sent\u00e9 au Tribunal au nom du directeur municipal, le Dr Sutcliffe que dans le t\u00e9moignage oral du Dr Sutcliffe, a indiqu\u00e9 que son approbation de \u00ab principe \u00bb du d\u00e9veloppement \u00e9tait enti\u00e8rement li\u00e9e \u00e0 la contrepartie. de d\u00e9veloppement immobilier au sud de ce que la Municipalit\u00e9 appelle la haie de poivriers, que les urbanistes de la Municipalit\u00e9 avaient maintenant choisie comme ligne au-del\u00e0 de laquelle aucun d\u00e9veloppement vis\u00e9 dans la pr\u00e9sente demande ne pouvait \u00eatre approuv\u00e9 par la Municipalit\u00e9. 16. Le requ\u00e9rant et d'autres ont fait valoir que cette ligne \u00e9tait une ligne purement arbitraire qui n'avait pas \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9e lors de n\u00e9gociations ant\u00e9rieures entre le requ\u00e9rant et les repr\u00e9sentants de la municipalit\u00e9 d'eThekwini, mais la municipalit\u00e9 a indiqu\u00e9 avec insistance qu'il s'agissait de la ligne au-del\u00e0 qu'elle n'est pas pr\u00eate, \u00e0 ce stade, \u00e0 consentir \u00e0 un quelconque d\u00e9veloppement ult\u00e9rieur. Au fur et \u00e0 mesure que l'audience avan\u00e7ait, il est devenu de plus en plus \u00e9vident qu'il y avait une grande unanimit\u00e9 parmi toutes les parties, lorsqu'elles \u00e9taient press\u00e9es d'exprimer une opinion, selon laquelle le d\u00e9veloppement au sud de la limite de la haie de poivriers pourrait recevoir l'approbation g\u00e9n\u00e9rale sous certaines conditions. Parmi les sujets de pr\u00e9occupation soulev\u00e9s figurait la question de l'emplacement du d\u00e9veloppement par rapport \u00e0 la lisi\u00e8re de la for\u00eat et le demandeur a indiqu\u00e9 qu'il \u00e9tait pr\u00eat \u00e0 accepter dans sa planification une bande tampon ou une zone de retrait ou d'\u00e9co-ton de 20 m. La municipalit\u00e9 d'eThekwini a \u00e9galement indiqu\u00e9 dans son t\u00e9moignage qu'elle aurait besoin d'une zone tampon de 20 m et le professeur Lawes, expert environnementaliste, a confirm\u00e9 qu'\u00e0 son avis, cela serait suffisant pour maintenir l'int\u00e9grit\u00e9 de la zone foresti\u00e8re. Cette attitude se refl\u00e8te \u00e9galement dans le document des opposants appel\u00e9 MOSS 3 \u00e0 la page 37, o\u00f9 il est indiqu\u00e9 que \u00ab au sud des terres en jach\u00e8re de la canne \u00e0 sucre sur la zone r\u00e9cemment cultiv\u00e9e, le d\u00e9veloppement ne devrait pas \u00eatre autoris\u00e9 \u00e0 moins de 20 m de la lisi\u00e8re de la for\u00eat. La zone \u00e9co-ton\/tampon de 20\u00a0m doit \u00eatre maintenue en tant que lisi\u00e8re de la for\u00eat domaniale sous-climacique". D'autres t\u00e9moins, dont la faune du KZN, ont exprim\u00e9 une position similaire concernant la zone tampon propos\u00e9e. En ce qui concerne la densit\u00e9, il ressort \u00e9galement des \u00e9l\u00e9ments de preuve qu'il existe un accord g\u00e9n\u00e9ral soutenu notamment par M. Markewicz au nom de la municipalit\u00e9 d'eThekwini, selon lequel une densit\u00e9 de 6 \u00e0 10 unit\u00e9s par hectare devrait \u00eatre appliqu\u00e9e. 17. Les parties ont \u00e9galement reconnu que le requ\u00e9rant avait fait preuve d'une initiative louable en cr\u00e9ant un trust afin de pr\u00e9server et de surveiller la for\u00eat dont il \u00e9tait propri\u00e9taire et il a \u00e9t\u00e9 not\u00e9 qu'une association de propri\u00e9taires deviendrait \u00e0 terme l'organisme charg\u00e9 de la responsabilit\u00e9 de veiller \u00e0 ce qu'un entretien ad\u00e9quat de la zone foresti\u00e8re soit assur\u00e9. 18. Il ressort clairement de la preuve qu'au cours de l'audience, le Tribunal a \u00e9t\u00e9 invit\u00e9 \u00e0 traiter de ce qui \u00e9quivaut \u00e0 pratiquement deux \u00e9l\u00e9ments de la proposition d'am\u00e9nagement, \u00e0 savoir l'am\u00e9nagement au sud de la limite de la haie de poivriers et l'am\u00e9nagement au nord de la ligne. 19. Le deuxi\u00e8me \u00e9l\u00e9ment, \u00e0 savoir que le nord de la ligne concerne un d\u00e9veloppement pour lequel les preuves elles-m\u00eames sont extr\u00eamement obscures ou, selon les termes des t\u00e9moins d'eThekwini, \u00ab floues \u00bb : - D'une part, le demandeur propose de d\u00e9velopper au nord du poivrier. \u00e0 la ligne dite limite des figuiers afin de situer un ensemble d'am\u00e9nagements dans ce qui appara\u00eet comme une zone particuli\u00e8rement sensible du point de vue forestier. Cela a suscit\u00e9 une opposition farouche de la part des opposants. D'un autre c\u00f4t\u00e9, la municipalit\u00e9 d'eThekwini, dans son opposition \u00e0 tout d\u00e9veloppement au nord de la limite de la haie de poivriers, n'a pas \u00e9t\u00e9 en mesure de donner une id\u00e9e claire de quels seront ses objectifs finaux de planification en ce qui concerne le renforcement et la pr\u00e9servation de la for\u00eat et de ses habitat. En effet, 12 t\u00e9moins experts ont donn\u00e9 des avis vari\u00e9s sur l'utilisation appropri\u00e9e de ce territoire. La topographie de la zone situ\u00e9e au nord de la ligne est vari\u00e9e en termes de pente et d'exposition, elle n'est pas homog\u00e8ne et il semblerait que tant le demandeur que les opposants doivent r\u00e9fl\u00e9chir de mani\u00e8re beaucoup plus d\u00e9taill\u00e9e \u00e0 l'avenir de cette zone. la zone devrait impliquer. 20. Le Tribunal a \u00e9t\u00e9 impressionn\u00e9 par les t\u00e9moignages pr\u00e9sent\u00e9s par tous les experts et en particulier par M. Bruce Page et M. Blackmore qui ont trait\u00e9 tr\u00e8s directement et efficacement des exigences d'am\u00e9nagement le long de la lisi\u00e8re de la for\u00eat afin de pr\u00e9server la for\u00eat et de r\u00e9g\u00e9n\u00e9rer les prairies en particulier. en lisi\u00e8re de for\u00eat au profit de la for\u00eat et de ses habitants. M. Page est d'avis que les prairies en s\u00e9rie (appel\u00e9es terres en jach\u00e8re dans le rapport d'impact environnemental) \u00e0 l'extr\u00e9mit\u00e9 nord du d\u00e9veloppement sont en fait un \u00e9l\u00e9ment essentiel de l'environnement forestier c\u00f4tier. M. Page affirme que les prairies ajoutent de mani\u00e8re significative \u00e0 la biodiversit\u00e9 globale de la r\u00e9gion et qu'elles constituent un habitat essentiel pour les esp\u00e8ces pr\u00e9sentes dans la for\u00eat. Il est clair pour le Tribunal que cet aspect doit \u00eatre examin\u00e9 plus en d\u00e9tail par ceux qui participent \u00e0 toute planification \u00e0 long terme pour la zone situ\u00e9e au nord de la limite des poivriers. 21. De l'aveu m\u00eame d'eThekwini, soulign\u00e9 par son pr\u00e9c\u00e9dent appel \u00e0 un ajournement de trois mois, le plan de la ville pour la zone nord a \u00e9t\u00e9 con\u00e7u et identifi\u00e9 r\u00e9cemment et \u00e0 la h\u00e2te. De plus \u2013 et c'est important \u2013 l'avocat d'eThekwini a admis lors des questions que la Ville serait pr\u00eate \u00e0 examiner d'autres am\u00e9nagements pour la zone au nord de la haie, \u00e0 condition que le demandeur soit pr\u00eat \u00e0 envisager d'autres am\u00e9nagements au sud de la haie. La zone nord se compose d'un certain nombre de buttes sur\u00e9lev\u00e9es et de goutti\u00e8res interm\u00e9diaires. Tous sont d\u2019accord sur le fait que la for\u00eat devrait pouvoir se r\u00e9g\u00e9n\u00e9rer autant que possible sur une grande partie de ces terres d\u00e9sormais en jach\u00e8re et, comme l\u2019a indiqu\u00e9 M. Page, il est \u00e9galement vital de conserver une frange de prairies. C'est pour cette raison que le Tribunal insiste sur le fait qu'aucune unit\u00e9 group\u00e9e ne devrait \u00eatre construite dans cette zone. Toutefois, le Tribunal n'\u00e9carte pas la possibilit\u00e9 qu'un certain nombre de maisons soigneusement plac\u00e9es offrant de belles vues surplombant la for\u00eat tout en \u00e9tant \u00e9loign\u00e9es de celle-ci puissent \u00eatre construites dans cette zone. Le Tribunal envisage donc quelques maisons en bordure de for\u00eat en r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration avec un PGE sp\u00e9cifique pour ces zones en r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration et ces propri\u00e9t\u00e9s pourraient \u00eatre cibl\u00e9es par le requ\u00e9rant comme une niche exclusive sur le march\u00e9 du logement pour les amoureux de la nature. Le Tribunal consid\u00e8re que cette approche, plut\u00f4t que le trac\u00e9 de lignes arbitraires ou le repli, permet \u00e0 la fois au d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel et \u00e0 la r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration foresti\u00e8re de coexister dans la r\u00e9gion. 22. Le Tribunal est conscient que la r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration n\u00e9cessitera des ressources, notamment financi\u00e8res, et que celles-ci peuvent provenir des r\u00e9sidents d'un type exclusif de d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel. Le Tribunal estime que cela vaut la peine d'\u00eatre poursuivi. 23. L\u2019historique des changements de propri\u00e9taire concernant le site de d\u00e9veloppement propos\u00e9, la mani\u00e8re dont les changements ont eu lieu et la question de savoir s\u2019ils auraient d\u00fb avoir lieu ont fait l\u2019objet d\u2019une grande partie des discussions devant le Tribunal. Cet aspect n\u2019a cependant qu\u2019un int\u00e9r\u00eat historique. Le fait est que le terrain est d\u00e9sormais enregistr\u00e9 au nom du demandeur. Il s'agit d'un terrain priv\u00e9. Aucune autre utilisation du terrain autre que celle qui fait l'objet de la pr\u00e9sente demande n'est port\u00e9e devant le Tribunal. Les options \u00ab rechercher un site alternatif \u00bb et l'option \u00ab aucun d\u00e9veloppement du tout \u00bb ne sont donc pas pertinentes pour cette audience. De m\u00eame, la question de savoir si le promoteur a \u00e9t\u00e9 induit en erreur lors des premi\u00e8res interactions avec les repr\u00e9sentants de la municipalit\u00e9 d'eThekwini quant \u00e0 la \u00ab\u00a0ligne de figuiers\u00a0\u00bb ou \u00e0 la \u00ab\u00a0ligne de haie de poivriers\u00a0\u00bb, bien qu'elle reste clairement un sujet de diff\u00e9rend entre les deux parties. , ne peut aider le Tribunal dans cette enqu\u00eate. Le promoteur a achet\u00e9 le terrain sans condition et a accept\u00e9 le risque que cela comporte. Le fait est que la municipalit\u00e9 a d\u00e9clar\u00e9 une position concernant \u00ab la ligne de haie de poivriers \u00bb (arbitrairement ou non) et cela a influenc\u00e9 une grande partie des discussions devant le Tribunal. 24. Dans leurs plaidoiries \u00e0 la cl\u00f4ture de l'audition des preuves, les principales parties ont soulev\u00e9 ou r\u00e9it\u00e9r\u00e9 un certain nombre de questions\u00a0:\u00a0a. Le requ\u00e9rant a affirm\u00e9 que le projet \u00e9tait pleinement conforme aux principes consacr\u00e9s par le DFA, en particulier dans la mesure o\u00f9 il pr\u00e9voyait un d\u00e9veloppement durable et une utilisation efficace des terres. M. Evans, repr\u00e9sentant le demandeur, a \u00e9galement d\u00e9crit diverses utilisations alternatives possibles du terrain pour le site de d\u00e9veloppement et a soulign\u00e9 que les propositions du demandeur \u00e9taient de loin les plus acceptables car elles pr\u00e9voyaient conjointement le d\u00e9veloppement durable et la protection de la for\u00eat. M. Evans a \u00e9galement affirm\u00e9 qu'aucune des actions \u00e9num\u00e9r\u00e9es par les t\u00e9moins experts de la municipalit\u00e9 comme des actions de d\u00e9veloppement inappropri\u00e9es n'avait \u00e9t\u00e9 viol\u00e9e par le demandeur. Au contraire, la cr\u00e9ation du Trust pour aider \u00e0 pr\u00e9server la for\u00eat et la concession visant \u00e0 \u00e9largir ce que l\u2019on appelle le \u00ab point de pincement \u00bb de 275 m \u00e0 400 m \u00e9taient une preuve impressionnante que le demandeur est proactif dans son souci de la for\u00eat et de son environnement. b. L'avocat Stewart, dans son plaidoyer, a trait\u00e9, entre autres : - de l'environnement juridique, des principes du DFA et d'autres lois environnementales. Le Tribunal est pleinement conscient de ces questions et de ses responsabilit\u00e9s \u00e0 l'\u00e9gard de la l\u00e9gislation environnementale. \u00b7 La constitutionnalit\u00e9 du r\u00f4le de planification de la municipalit\u00e9 d'eThekwini, l'autorit\u00e9 des diff\u00e9rentes sph\u00e8res de gouvernement, la d\u00e9finition de l'autorit\u00e9 ex\u00e9cutive et l\u00e9gislative, l'effet de la r\u00e9partition de l'autorit\u00e9 entre les diff\u00e9rentes sph\u00e8res et l'interpr\u00e9tation de M. Stewart de l'interaction du DFA avec l'ordonnance sur l'urbanisme du KZN. Les arguments de M. Stewart \u00e9taient int\u00e9ressants mais, avec respect, ils ne sont pas nouveaux. Toutes ces questions ont fait l'objet de diverses opinions de la part de l'avocat principal et d'autres personnes \u00e0 travers le pays depuis quelques ann\u00e9es, mais n'ont pas encore \u00e9t\u00e9 pleinement test\u00e9es devant la cour sup\u00e9rieure. Tant qu\u2019ils ne le seront pas, il ne peut y avoir de certitude quant \u00e0 leur efficacit\u00e9 juridique. Ce n'est pas la fonction de ce Tribunal de rechercher un conflit avec une municipalit\u00e9 quelconque\u00a0; il travaille en \u00e9troite collaboration avec les municipalit\u00e9s de tout le KZN en mati\u00e8re de planification et de d\u00e9veloppement, et est fr\u00e9quemment utilis\u00e9 par les municipalit\u00e9s \u2013 y compris eThekwini \u2013 comme forum devant lequel demander l'approbation de leurs propres plans de d\u00e9veloppement. Il convient toutefois de noter que le DFA \u00e9tait une l\u00e9gislation inhabituelle et prioritaire en 1995 \u2013 un an apr\u00e8s la cr\u00e9ation de la Nouvelle Afrique du Sud. On peut donc se demander si le Parlement aurait pu avoir l'intention d'autoriser les projets de planification d'une autorit\u00e9 locale \u2013 qu'il s'agisse d'une ville m\u00e9tropolitaine ou d'un dorp de Platteland \u2013 automatiquement et sans raison valable pour emp\u00eacher un tribunal d'examiner l'acc\u00e9l\u00e9ration ordonn\u00e9e du d\u00e9veloppement. , qui est la raison d'\u00eatre de la Loi. \u00b7 Au cours de son argumentation, M. Stewart a \u00e9galement fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la position de la municipalit\u00e9 concernant les objectifs d'am\u00e9nagement du territoire (ODL). Il est courant que, pour des raisons soumises au Tribunal, il n'y ait pas de LDO en place au KwaZulu Natal. Le Tribunal note cependant l'affirmation de M. Stewart selon laquelle \u00ab la ville a en principe adopt\u00e9 des LDO pour la zone en question \u00bb et M. Stewart utilise cet argument pour soutenir l'insistance de son client \u00e0 s'opposer au d\u00e9veloppement au nord de la limite de la haie de poivriers. Il convient de noter qu'aucun des points concernant la constitutionnalit\u00e9 du processus DFA n'a \u00e9t\u00e9 soulev\u00e9 par M. Stewart comme point in limine au d\u00e9but de la proc\u00e9dure. \u00b7 En r\u00e9sum\u00e9, le Tribunal n'a pas \u00e9t\u00e9 influenc\u00e9 dans ses d\u00e9lib\u00e9rations sur les \u00e9l\u00e9ments de preuve port\u00e9s \u00e0 sa connaissance dans cette requ\u00eate par ces aspects de l'argument de M. Stewart qui se rapportent \u00e0 l'opinion selon laquelle le fonctionnement du Tribunal devrait \u00eatre n\u00e9cessairement restreint de la mani\u00e8re sugg\u00e9r\u00e9e. S'il s'av\u00e8re n\u00e9cessaire de soumettre la question \u00e0 une cour sup\u00e9rieure, le Tribunal est convaincu que toutes les parties int\u00e9ress\u00e9es accueilleront sans aucun doute favorablement une d\u00e9cision d\u00e9finitive. c. Dans son argumentation, Mme Armstrong s'est align\u00e9e sur \u00ab une grande partie de ce que M. Stewart a dit \u00bb, a indiqu\u00e9 que les propositions de d\u00e9veloppement auraient un impact n\u00e9gatif sur la for\u00eat et a attir\u00e9 l'attention de mani\u00e8re significative sur le manque d'informations \u00e9cologiques soumises au Tribunal, en particulier en ce qui concerne les zone au nord de la limite de la haie de poivriers. Elle a \u00e9galement attir\u00e9 l'attention du Tribunal sur ses responsabilit\u00e9s \u00e0 l'\u00e9gard de la l\u00e9gislation environnementale commun\u00e9ment appel\u00e9e NEMA. 25. Le Tribunal a examin\u00e9 attentivement les volumineuses preuves documentaires dont il \u00e9tait saisi et, apr\u00e8s avoir \u00e9cout\u00e9 attentivement pendant cinq jours les impressionnants t\u00e9moignages oraux, il est parvenu aux conclusions suivantes : a. Que l'am\u00e9nagement propos\u00e9 soit consid\u00e9r\u00e9 en deux composantes distinctes, \u00e0 savoir la composante 1 \u00e9tant l'am\u00e9nagement au sud de la haie de poivriers et la composante 2 \u00e9tant l'am\u00e9nagement au nord de la haie de poivriers. b. Que la composante 1 du d\u00e9veloppement propos\u00e9, \u00e0 savoir au sud de la limite des poivriers, soit approuv\u00e9e par la pr\u00e9sente sous r\u00e9serve des conditions qui seront plus amplement expos\u00e9es dans la partie B du pr\u00e9sent jugement, qui pr\u00e9voira sp\u00e9cifiquement qu'il y ait une ligne tampon d'au moins 40 m de la lisi\u00e8re de la for\u00eat afin d'encourager la r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration des prairies pour pr\u00e9server la for\u00eat et son habitat et qu'un plan d'am\u00e9nagement r\u00e9vis\u00e9 soit produit pour examen qui sera conforme \u00e0 un taux de densit\u00e9 compris entre 6 et 10 unit\u00e9s par hectare. Le Tribunal estime qu'il appartient au demandeur de d\u00e9cider si une telle r\u00e9am\u00e9nagement de la premi\u00e8re zone composante impliquera des unit\u00e9s group\u00e9es ou des unit\u00e9s autonomes, ou les deux. Le Tribunal exigera qu'un plan d'am\u00e9nagement modifi\u00e9 et des conditions d'\u00e9tablissement concernant cet \u00e9l\u00e9ment de l'am\u00e9nagement lui soient soumis pour approbation au plus tard le 4 d\u00e9cembre 2003 avant que tout am\u00e9nagement puisse avoir lieu. Le Tribunal sollicitera les commentaires des parties int\u00e9ress\u00e9es \u00e0 ce plan, ces commentaires devant \u00eatre re\u00e7us au plus tard le 18 d\u00e9cembre 2003. Le Tribunal estime que les conditions mentionn\u00e9es ci-dessus sont pleinement conformes \u00e0 l'esprit de celles impos\u00e9es par la l\u00e9gislation environnementale connue sous le nom de NEMA et que dans le cadre de la zone tampon, ils vont au-del\u00e0 de ce que la municipalit\u00e9 d'eThekwini et d'autres opposants ont accept\u00e9 comme zone tampon, qu'ils sont manifestement \u00ab averses au risque \u00bb et qu'ils contribueront grandement \u00e0 r\u00e9pondre au besoin si efficacement d\u00e9montr\u00e9 par le t\u00e9moin Bruce Page et M. Blackmore pour qu'une plus grande attention soit port\u00e9e \u00e0 la r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration des prairies adjacentes \u00e0 la for\u00eat. Le Tribunal a \u00e9galement clairement indiqu\u00e9 que les propositions en mati\u00e8re de densit\u00e9 ne devraient pas diff\u00e9rer de celles qui ont clairement \u00e9t\u00e9 avanc\u00e9es par la plupart des principaux partis lors de l'audience. c. Le deuxi\u00e8me volet soit au nord de la haie de poivriers. Le Tribunal n'autorisera pas l'am\u00e9nagement au nord de la haie de poivriers \u00e0 ce stade. Le Tribunal exigera du demandeur qu'il reconsid\u00e8re ses objectifs de d\u00e9veloppement, de pr\u00e9f\u00e9rence en consultation avec la municipalit\u00e9 d'eThekwini, en ce qui concerne cette partie du terrain \u00e0 d\u00e9velopper. Le Tribunal rend donc une ordonnance aux termes du R\u00e8glement 12(b) de la Loi n\u00b0 67 de 1995 sur la facilitation du d\u00e9veloppement selon laquelle la composante 2 deviendra une composante diff\u00e9rente de cette demande qui sera trait\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment lors d'une audience distincte du Tribunal. Le Tribunal attendra l'avis du requ\u00e9rant \u00e0 cet \u00e9gard et une audience distincte sera convoqu\u00e9e par le Tribunal. d. Entre-temps, comme indiqu\u00e9 ci-dessus, le volet 1 de la candidature est approuv\u00e9 sous r\u00e9serve du strict respect des termes et conditions \u00e9nonc\u00e9s ci-apr\u00e8s. SECTION B Cette demande d\u00e9pos\u00e9e en vertu de la loi sur la facilitation du d\u00e9veloppement (loi 67 de 1995) pour l'\u00e9tablissement d'une zone de d\u00e9veloppement foncier sur le projet Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. (anciennement connu sous le nom de Sous-417 du lot 31 n\u00b0 1560 Reg. Div. FU) est par la pr\u00e9sente approuv\u00e9e, sous r\u00e9serve des conditions suivantes : CONDITIONS PARTICULI\u00c8RES 1. La demande est approuv\u00e9e pour le d\u00e9veloppement au sud de la ligne connue sous le nom de ligne de haie de poivriers. 2. La demande fournira une densit\u00e9 maximale comprise entre 6 et 10 unit\u00e9s par hectare. 3. L'am\u00e9nagement pr\u00e9voira une zone tampon d'au moins 40 m entre les unit\u00e9s \u00e0 construire et la lisi\u00e8re de la for\u00eat. 4. Le promoteur soumettra \u00e0 l'approbation du Tribunal un plan d'am\u00e9nagement modifi\u00e9 et un ensemble de conditions d'\u00e9tablissement concernant l'am\u00e9nagement au sud de la ligne de haie de poivriers. Les Conditions d'Etablissement seront conformes pour l'essentiel dans tous leurs aspects majeurs \u00e0 celles qui suivent annex\u00e9es au Jugement, mais seront adapt\u00e9es pour pr\u00e9voir le plan d'am\u00e9nagement limit\u00e9 au d\u00e9veloppement de la Composante 1. 5. Les conditions fix\u00e9es dans le proc\u00e8s-verbal de d\u00e9cision du minist\u00e8re de l'Agriculture et de l'Environnement, convenablement adapt\u00e9es au trac\u00e9 r\u00e9vis\u00e9 si n\u00e9cessaire, seront strictement respect\u00e9es et plus particuli\u00e8rement l'\u00e9laboration des plans de gestion environnementale aux termes des articles 9.19 et 9.20 du Le compte rendu de la d\u00e9cision sera entrepris en consultation avec la municipalit\u00e9 d'eThekwini, WESSA et Emezevelo KZN Wildlife. 6. Il n'y aura aucun d\u00e9veloppement \u00e0 ce stade au nord de la limite de la haie de poivriers et cet aspect sera trait\u00e9 comme une demande distincte \u00e0 pr\u00e9senter conform\u00e9ment au r\u00e8glement 12 (b) de la loi n \u00b0 67 sur la facilitation du d\u00e9veloppement. 1995. CONDITIONS D'\u00c9TABLISSEMENT 1. D\u00e9signation : Le nom du canton sera Hawaan Forest Estate, nom qui a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 par l'arpenteur g\u00e9n\u00e9ral. 2. Disposition\u00a0:\u00a0L'am\u00e9nagement du terrain doit \u00eatre am\u00e9nag\u00e9 en substance conform\u00e9ment au plan no. 2273\/1 du 18 mars 2003 pr\u00e9par\u00e9 par Ndebele Kirby Planners cc. Les futurs lotissements d'Erven 106 et 115 seront approuv\u00e9s par l'autorit\u00e9 locale conform\u00e9ment \u00e0 l'article 35 du DFA sans qu'il soit n\u00e9cessaire de faire de la publicit\u00e9 ou de notification publique autre qu'au Hawaan Conservation Trust. L'approbation des modifications mineures apport\u00e9es \u00e0 tout \u00e9l\u00e9ment de l'am\u00e9nagement et\/ou aux types de logements rel\u00e8ve de l'autorit\u00e9 locale. Toute divergence majeure par rapport au plan d'am\u00e9nagement doit \u00eatre renvoy\u00e9e au Tribunal pour approbation conform\u00e9ment \u00e0 l'article 35. 3. D\u00e9p\u00f4t du plan g\u00e9n\u00e9ral : Plan g\u00e9n\u00e9ral et registre de lotissement : Le demandeur doit d\u00e9poser les plans g\u00e9n\u00e9raux aupr\u00e8s de l'arpenteur g\u00e9n\u00e9ral pour approbation comme pr\u00e9vu. \u00e0 l'article 23 de la loi n\u00b0 67 de 1995 sur la facilitation du d\u00e9veloppement. 4. Ouverture du registre du canton\u00a0: une copie des plans g\u00e9n\u00e9raux approuv\u00e9s doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e aupr\u00e8s du registraire des actes, avec une copie de ces conditions et des titres de propri\u00e9t\u00e9 sous lequel le terrain est d\u00e9tenu pour l'ouverture d'un registre de canton, comme le pr\u00e9voit l'article 37 de la loi n\u00b0 67\/1995 sur la facilitation du d\u00e9veloppement. 5. Prestation de services\u00a0: (a) Le demandeur d'am\u00e9nagement foncier et l'organisme gouvernemental local concern\u00e9 doivent fournir et installer les services dans la zone d'am\u00e9nagement foncier, comme pr\u00e9vu \u00e0 l'article 40 de la loi et d\u00e9taill\u00e9 dans le rapport dat\u00e9 du 7\u00a0mars. 2003 de Stemele Bosch et conform\u00e9ment aux lettres de confirmation que les services en vrac sont disponibles aupr\u00e8s des fournisseurs de services en vrac suivants\u00a0: Eau d'Ethekwini Eaux us\u00e9es d'Ethekwini \u00c9lectricit\u00e9 d'Ethekwini Entit\u00e9 op\u00e9rationnelle d'Ethekwini Nord (routes et eaux pluviales) D\u00e9chets solides d'Ethekwini (b) \u00c9limination des eaux us\u00e9es sur place sera fourni par le promoteur jusqu'\u00e0 ce que la municipalit\u00e9 d'eThekwini ait la capacit\u00e9 de recevoir les eaux us\u00e9es du d\u00e9veloppement \u00e0 sa station d'\u00e9puration des eaux us\u00e9es. 6. Enqu\u00eate g\u00e9otechnique\u00a0: Une enqu\u00eate g\u00e9otechnique d\u00e9taill\u00e9e doit \u00eatre men\u00e9e avant le d\u00e9veloppement de chaque composante du d\u00e9veloppement. 7. Loi sur le patrimoine du KwaZulu-Natal de 1997\u00a0: toute att\u00e9nuation arch\u00e9ologique identifi\u00e9e dans le rapport arch\u00e9ologique et autoris\u00e9e et approuv\u00e9e par l'Amafa doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 la satisfaction de l'Amafa avant le d\u00e9but de la construction. 8. Dossier de d\u00e9cision environnemental\u00a0: Le compte rendu de d\u00e9cision (EIA 3771) \u00e9mis par le minist\u00e8re de l'Agriculture et des Affaires environnementales ainsi que le plan de gestion environnementale requis pr\u00e9par\u00e9 par Guy Nicolson (dat\u00e9 de \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 2003) doivent \u00eatre respect\u00e9s. \u00e0. 9. L\u00e9gislation \u00e0 suspendre Les lois suivantes sur l'urbanisme : \u00b7 Chapitre III et articles 44, 45 et 47bis du chapitre IV de l'ordonnance sur l'urbanisme n\u00b0 27 de 1949. (suspendue pour une p\u00e9riode de douze mois \u00e0 compter de la date d'approbation par le Tribunal) \u00b7 Loi 70\/70 Loi sur le lotissement des terres agricoles \u00b7 Loi sur la suppression des restrictions, 1967 (Loi n\u00b0 84 de 1967) : \u00c0 la date d'approbation de la demande d'am\u00e9nagement du territoire dans la Gazette provinciale, les conditions de titre suivantes seront supprim\u00e9 : Titre de propri\u00e9t\u00e9 n\u00b0 T266\/1976 : Acte notari\u00e9 n\u00b0 K216\/94 du 16\/2\/94 (Annexe A) 10. Application des contr\u00f4les d'utilisation des terres : Les contr\u00f4les d'utilisation des terres pour le domaine forestier de Hawaan marqu\u00e9s Annexe A, s'appliqueront dans la zone d'am\u00e9nagement du territoire\u00a0: ces contr\u00f4les sont destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre inclus dans le sch\u00e9ma d'urbanisme n\u00b0 1 d'Umhlanga Rocks en cours de pr\u00e9paration et s'appliqueront en plus de tous les autres contr\u00f4les pertinents du sch\u00e9ma d'urbanisme. Ces contr\u00f4les constituent une mesure provisoire et seront remplac\u00e9s lorsque de nouveaux contr\u00f4les en termes de syst\u00e8mes de gestion de l'utilisation des terres ou de tout autre syst\u00e8me \u00e9quivalent seront institu\u00e9s. 11. Hawaan Forest Conservation Trust\u00a0: Le propri\u00e9taire d'Erf 2 g\u00e9rera et conservera la for\u00eat de Hawaan dans le cadre d'un fonds de conservation qui sera form\u00e9 \u00e0 la satisfaction de l'autorit\u00e9 locale, du minist\u00e8re de l'Agriculture et des Affaires environnementales, d'Ezemvelo KZN Wildlife et de la faune. et de l'Environnement d'Afrique du Sud. Le grand public aura acc\u00e8s \u00e0 la for\u00eat sous le contr\u00f4le du Trust. Un tel fonds de conservation doit exister \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9. 12. Approbation du plan\u00a0: i). Chaque erf doit avoir un plan de d\u00e9veloppement du site, un plan d'am\u00e9nagement paysager et un plan de construction pr\u00e9par\u00e9s pour lui par le promoteur et approuv\u00e9s par l'autorit\u00e9 locale avant toute construction sur l'erf et le d\u00e9veloppement sur l'erf doit \u00eatre conforme \u00e0 ces plans. ii). L'approbation de toute modification apport\u00e9e par tout propri\u00e9taire aux plans mentionn\u00e9s ci-dessus doit \u00eatre obtenue aupr\u00e8s de l'autorit\u00e9 locale, \u00e0 condition qu'aucun plan de construction ne puisse \u00eatre soumis \u00e0 moins que les plans r\u00e9vis\u00e9s d'am\u00e9nagement du site et d'am\u00e9nagement paysager n'aient \u00e9t\u00e9 examin\u00e9s et accept\u00e9s, par \u00e9crit, par les propri\u00e9taires. ' Association et \u00e0 condition que le plan de construction ait \u00e9t\u00e9 recommand\u00e9, par \u00e9crit, pour approbation par l'Association des propri\u00e9taires. D. CONDITIONS DE TITRE 1. Association des propri\u00e9taires\u00a0: (HOA) Une association de propri\u00e9taires doit \u00eatre form\u00e9e et tous les propri\u00e9taires doivent devenir membres de la HOA et adh\u00e9rer aux r\u00e8gles et r\u00e8glements de la HOA et aucune unit\u00e9 de titre erf\/section ne sera transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 moins que le cessionnaire ne soit devenu membre du HOA. Le HOA deviendra membre du Hawaan Forest Conservation Trust et souscrira aux r\u00e8gles et r\u00e8glements du Trust. 2. Servitudes omnibus, d'\u00e9gouts, de drainage et de conservation de 5 m\u00a0: Tous les Erven (y compris l'acc\u00e8s \u00e0 Erven) \u00e0 l'exception des erven 2, 57, 95, 108 et 131 seront soumis \u00e0 la condition suivante\u00a0: L'autorit\u00e9 locale, le fournisseur de services concern\u00e9 ou le HOA doit, sans compensation, ont le droit de planter toute v\u00e9g\u00e9tation et d'\u00e9riger, poser et entretenir des \u00e9gouts, des drains, des canalisations d'alimentation en eau dans cette servitude et des conduites \u00e9lectriques au-dessus ou sous terre et doivent y avoir un acc\u00e8s raisonnable \u00e0 des fins d'entretien, d'enl\u00e8vement ou d'extension et le Le propri\u00e9taire du terrain sera tenu, sans compensation, de permettre que les \u00e9gouts et le drainage de tout autre terrain ou rue soient achemin\u00e9s le long de ces \u00e9gouts et drains et ne devra pas permettre que ce drain soit endommag\u00e9 ou permettre qu'un mat\u00e9riau, quelle qu'en soit la source, emp\u00eache l'\u00e9coulement. l'\u00e9coulement de l'eau \u00e0 l'int\u00e9rieur. Aucun b\u00e2timent ou autre structure ne doit \u00eatre \u00e9rig\u00e9 dans la zone de servitude susmentionn\u00e9e et aucun arbre \u00e0 grandes racines ne doit \u00eatre plant\u00e9 dans la zone de cette servitude ou \u00e0 moins de 1 (un) m\u00e8tre de celle-ci et le niveau du sol ne doit pas y \u00eatre modifi\u00e9 sans le consentement \u00e9crit du autorit\u00e9 locale ou HOA 3. \u00c9gout principal\u00a0: Erven 2, 56, 57 et 108 seront soumis \u00e0 une servitude de pipeline de 3\u00a0m\u00e8tres de large, comme illustr\u00e9 sur SG 2382\/1977, en faveur d'eThekwini Water, comme d\u00e9j\u00e0 cr\u00e9\u00e9 dans l'acte de servitude n\u00b0 K1206. \/Ann\u00e9es 1980. 4. Servitude d'\u00e9gout de liaison de 3 m\u00a0: Erf 2 sera soumise aux servitudes suivantes qui doivent \u00eatre enregistr\u00e9es sur le plan g\u00e9n\u00e9ral en substance conform\u00e9ment aux emplacements marqu\u00e9s A, B, C, D. L'autorit\u00e9 locale, le fournisseur de services concern\u00e9 ou la HOA doit, sans compensation, ont le droit d'\u00e9riger, de poser et d'entretenir des \u00e9gouts de liaison \u00e0 l'int\u00e9rieur de ces servitudes et doivent y avoir un acc\u00e8s raisonnable \u00e0 des fins d'entretien, de retrait ou d'extension, \u00e0 condition qu'aucun dommage indu \u00e0 la v\u00e9g\u00e9tation indig\u00e8ne ne se produise lors de l'exercice de ce droit. Aucun b\u00e2timent ou autre structure ne doit \u00eatre \u00e9rig\u00e9 dans la zone de servitude susmentionn\u00e9e et aucun arbre \u00e0 grandes racines ne doit \u00eatre plant\u00e9 dans la zone de cette servitude ou \u00e0 moins de 1 (un) m\u00e8tre de celle-ci et le niveau du sol ne doit pas y \u00eatre modifi\u00e9 sans le consentement \u00e9crit du autorit\u00e9 locale ou le Hawaan Conservation Trust. 5. Servitudes de murs mitoyens\u00a0: Les servitudes de murs mitoyens telles que refl\u00e9t\u00e9es sur le(s) plan(s) g\u00e9n\u00e9ral(s) seront enregistr\u00e9es au-dessus et en faveur des ervens concern\u00e9s. C. MOTIFS DU JUGEMENT 1. Le d\u00e9veloppement est conforme aux principes g\u00e9n\u00e9raux \u00e9nonc\u00e9s au chapitre 1 de la loi sur la facilitation du d\u00e9veloppement \u00e0 divers \u00e9gards et plus particuli\u00e8rement en ce sens : \u00b7 Il favorisera l'int\u00e9gration des aspects sociaux, \u00e9conomiques, institutionnels et physiques du territoire. d\u00e9veloppement. \u00b7 Il favorisera la disponibilit\u00e9 d'opportunit\u00e9s de logement et d'emploi. \u00b7 Cela d\u00e9couragera le ph\u00e9nom\u00e8ne d'\u00e9talement urbain et contribuera au d\u00e9veloppement d'une ville plus compacte. \u00b7 Il contribuera au d\u00e9veloppement ult\u00e9rieur des \u00e9coles et des capacit\u00e9s des personnes d\u00e9favoris\u00e9es impliqu\u00e9es dans l'am\u00e9nagement du territoire. \u00b7 Cela encouragerait les pratiques et les processus de d\u00e9veloppement des terres \u00e9cologiquement durables. 2. Le d\u00e9veloppement de la composante 1 tel que sp\u00e9cifi\u00e9 par le Tribunal ajoutera un atout \u00e9conomique substantiel au territoire foncier imposable dont dispose la municipalit\u00e9 tout en pr\u00e9servant un atout environnemental naturel pr\u00e9cieux sous la forme de la for\u00eat de Hawaan. 3. Le d\u00e9veloppement sera conforme aux plans plus larges de la municipalit\u00e9 visant \u00e0 encourager l'am\u00e9nagement contr\u00f4l\u00e9 des terres, et les contr\u00f4les appliqu\u00e9s par ce jugement ainsi que la fiducie qui sera cr\u00e9\u00e9e pour surveiller et pr\u00e9server la for\u00eat confirmeront l'engagement de la municipalit\u00e9 \u00e0 prot\u00e9ger ses actifs environnementaux. 4. Les contr\u00f4les impos\u00e9s par ce jugement lorsqu'ils sont ajout\u00e9s \u00e0 l'engagement louable et proactif envers l'environnement du promoteur en plus des contr\u00f4les contenus dans le proc\u00e8s-verbal de d\u00e9cision du minist\u00e8re de l'Agriculture et de l'Environnement respectent plus qu'ad\u00e9quatement les exigences. \u00e9nonc\u00e9e dans la Loi nationale sur la gestion de l'environnement (NEMA) et en particulier l'exigence mentionn\u00e9e au chapitre 1, principe 4(a)(i) et (vii) de cette loi qui stipule que \u00ab\u00a0le d\u00e9veloppement durable n\u00e9cessite la prise en compte de tous les facteurs pertinents, y compris ce qui suit, que les perturbations des \u00e9cosyst\u00e8mes et la perte de diversit\u00e9 biologique soient \u00e9vit\u00e9es, ou, lorsqu'elles ne peuvent pas \u00eatre totalement \u00e9vit\u00e9es, soient minimis\u00e9es et corrig\u00e9es \u2026\u2026 qu'une approche prudente et d'aversion au risque soit appliqu\u00e9e, qui tienne compte des limites de connaissances actuelles sur les cons\u00e9quences des d\u00e9cisions et des actions. Dans son jugement, le Tribunal est all\u00e9 au-del\u00e0 des exigences identifi\u00e9es par le demandeur et par la plupart des scientifiques de l'environnement pour les opposants en exigeant une zone \u00e9co-tonique de 40 m entre le d\u00e9veloppement et la for\u00eat. Les r\u00e9serves des opposants \u2013 y compris celles de la municipalit\u00e9 d'eThekwini \u2013 concernant d'autres aspects du d\u00e9veloppement peuvent \u00eatre prises en compte dans la compilation des plans de gestion environnementale auxquels les principaux opposants doivent \u00eatre parties. 5. Le terrain \u00e0 b\u00e2tir est une propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e et avec la plupart des contraintes requises par le jugement en place, le promoteur devrait d\u00e9sormais \u00eatre en mesure de proc\u00e9der sans retard injustifi\u00e9 \u00e0 un d\u00e9veloppement qui peut \u00eatre \u00e9conomiquement viable, bien qu'impliquant un plan d'am\u00e9nagement r\u00e9vis\u00e9 qui combinera probablement cluster avec des unit\u00e9s autonomes. La r\u00e9vision du plan d'am\u00e9nagement devra respecter le rapport de densit\u00e9 vis\u00e9 dans l'arr\u00eat et pourrait aboutir \u00e0 la cr\u00e9ation de quelque 140 unit\u00e9s d'habitation. 6. Bien que l'arr\u00eat n'autorise \u00e0 ce stade aucun d\u00e9veloppement au-del\u00e0 de la limite de la haie de poivriers, il ne ferme pas la porte \u00e0 l'id\u00e9e que certains d\u00e9veloppements soient consid\u00e9r\u00e9s comme faisant partie d'un \u00e9l\u00e9ment distinct apr\u00e8s que le demandeur et les opposants aient eu l'occasion de donner des informations plus larges. et une consid\u00e9ration plus large quant aux mesures pr\u00e9cises n\u00e9cessaires pour pr\u00e9server l'int\u00e9grit\u00e9 de la for\u00eat sur cette partie des terres du demandeur. 7. Pour le moment, les plans de d\u00e9veloppement tels que modifi\u00e9s par le Tribunal permettront un d\u00e9veloppement raisonnable \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 requ\u00e9rante, tout en permettant \u00e0 l'int\u00e9grit\u00e9 et \u00e0 l'existence de la for\u00eat de Hawaan d'\u00eatre en fait mieux prot\u00e9g\u00e9e et pr\u00e9serv\u00e9e qu'elle ne l'est actuellement. . 8. \u00c9tant donn\u00e9 que le terrain est une propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e, le jugement permet au promoteur de proc\u00e9der au d\u00e9veloppement tout en r\u00e9pondant aux r\u00e9serves raisonnables des opposants. \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 M. RAF SWART DATE PR\u00c9SIDENT KWAZULU-NATAL<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
DEVELOPMENT TRIBUNAL KWAZULU-NATAL DEVELOPMENT APPLICATION NUMBER: 2003\/151 submitted on behalf of Hawaan Investments (Pty) Ltd by Ndebele Kirby Planners cc and heard on the 29 September 2003 \u2013 1 October 2003 & 29 \u2013 30 October 2003. Application for the establishment of a land development area in terms of Chapter V Section 31 (2) of […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","resource-topic":[84,274],"resource-type":[],"resource-category":[30097],"content-for-websites":[],"region":[543],"class_list":["post-2054","resource","type-resource","status-publish","hentry","resource-topic-land-use","resource-topic-urban-sprawl","resource-category-legal","region-sub-saharan-africa"],"blocksy_meta":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/resource\/2054","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/resource"}],"about":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/resource"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2054"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2054"}],"wp:term":[{"taxonomy":"resource-topic","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/resource-topic?post=2054"},{"taxonomy":"resource-type","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/resource-type?post=2054"},{"taxonomy":"resource-category","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/resource-category?post=2054"},{"taxonomy":"content-for-websites","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/content-for-websites?post=2054"},{"taxonomy":"region","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/region?post=2054"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}