TRIBUNAL DE DESARROLLO KWAZULU-NATAL N\u00daMERO DE SOLICITUD DE DESARROLLO: 2003\/151 presentada en nombre de Hawaan Investments (Pty) Ltd por Ndebele Kirby Planners cc y escuchada del 29 de septiembre de 2003 al 1 de octubre de 2003 y del 29 al 30 de octubre de 2003. Solicitud para el establecimiento de un \u00e1rea de desarrollo de terrenos en t\u00e9rminos del Cap\u00edtulo V Secci\u00f3n 31 (2) de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo No. 67 de 1995 en el sub 417 del Lote 31 No. 1560 Reg. Div. FU. (Se redesignar\u00e1 Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. en el registro. Denominado Hawaan Forest Estate SENTENCIA DEL TRIBUNAL TRIBUNAL Sr. RAF Swart: Presidente Sra. C Platt Sr. R Haswell Sr. JK Naidoo APARICIONES Para el solicitante: Sr. R Kirby Sr. R Evans Sra. P Naicker Sr. AM O'Neill Dr. MT Mentis Sr. B Breedlove Sr. G Nichols Sr. S Antoni Sr. AM Knox Sr. CP Kroeger Sr. G Nicolson Sr. N Cohen Sr. C Simmer Sra. S George Sr. DLB Clark Sr. HE Harvey Oficial designado: Sra. H Secretario Adjunto de Epstein: Sr. L Du Toit Sr. GK Suzor Departamento de Tradicional y: Sr. D Shabane Gobierno Local Sra. S Hlela Asuntos Sra. P Pillay Sra. J Appelgryn Departamento de Agricultura y: Sra. S Allan Asuntos Ambientales Sr. I Felton Sra. N Zungu Departamento de Agua Asuntos y Silvicultura: Sr. A Khan OBJECTORES Municipio de eThekwini: Abogado A Stewart Dr. M Sutciffe Sra. S Moonsammy Sra. T Winstanley Dr. D Roberts Sr. R Boon Sr. T O'Connor Sr. T Markewicz Sr. PA Singh Sr. W Pfaff Sr. I Duncan Sra. C Kerr Sra. J Subban Sra. M Allopi Sr. J Brickhill Sra. J Redman Sr. G Clark Sra. K Gouden Sra. S Pooran Sr. B Govender Sra. B Parker Sr. CM Simmer WESSA: Sra. A Armstrong Sra. D Dold Sr. G Cavens Sr. B Page Sra. S Sweet Sr. G Cairns Sr. AJM Carnegie Sra. PE Carnegie Sr. P Laws Sr. W Duthie Sra. C Kay Sr. KJ Kitchin Sr. I Hunter Objetor: Sr. W Menne Sr. G Pullan Proyecto bot\u00e1nico: Sr. DJ Henry Sr. R Lorimer PARTES INTERESADAS Y AFECTADAS Moreland: Sr. N Brauteseth Sr. TC Chetty Sr. DT Jollands Sr. R Wilkinson Ezemvelo KZN Vida silvestre: Sr. A Blackmore Sra. B McKelvey Medios de comunicaci\u00f3n: Sra. J Gowans Sr. T Carnie SECCI\u00d3N A COMENTARIOS GENERALES 1. Esta solicitud se relaciona con una propuesta para un desarrollo de viviendas de lujo en un terreno adyacente a, e incluyendo una parte del bosque Hawaan en Umhlanga Rocks. 2. El terreno es de propiedad privada, ha sido transferido recientemente a nombre de la empresa solicitante, Hawaan Investments (Pty) Ltd, y se describe como Sub 417 del Lote 31 No. 1560 Reg. Desarrollo. Fu. 3. La propuesta de desarrollo para la cual se solicita el permiso de este Tribunal implica la construcci\u00f3n de 201 unidades residenciales, algunas de las cuales ser\u00e1n unidades independientes y otras, parte de dos sitios agrupados. El solicitante declara su intenci\u00f3n de \u201ccrear una urbanizaci\u00f3n residencial segura y de lujo de una calidad incomparable en el \u00e1rea del Municipio, con un precio promedio cercano a los 2 millones de rands por vivienda\u201d. 4. El solicitante afirma adem\u00e1s que el desarrollo tendr\u00e1 \u201cun tema ecol\u00f3gico\u201d que implicar\u00e1 la plantaci\u00f3n de \u00e1rboles, arbustos y pastos aut\u00f3ctonos, dise\u00f1ado para mejorar la integraci\u00f3n de la flora y la fauna entre la finca y el bosque adyacente. Adem\u00e1s, el solicitante ha creado un Fideicomiso, cuyo objetivo principal es monitorear y proteger la porci\u00f3n del bosque Hawaan que sobresale de su tierra. 5. El \u00e1rea total del sitio de desarrollo de tierras es de 63,5357 hect\u00e1reas, de las cuales aproximadamente 31,57 hect\u00e1reas est\u00e1n ocupadas por la parte de la reserva forestal de Hawaan que forma parte de las tierras del solicitante. Se dice que la superficie total del bosque es de 101 hect\u00e1reas. 6. Esta solicitud y su audiencia durante cinco d\u00edas han despertado un inter\u00e9s p\u00fablico considerable y una recepci\u00f3n mixta por parte de las partes interesadas y afectadas, sin duda debido a la sensibilidad del \u00e1rea del Bosque Hawaan desde un punto de vista ambiental y ecol\u00f3gico, y tambi\u00e9n debido a la alta Grado de experiencia del que gozan los testigos presentados por las partes para declarar sobre su percepci\u00f3n de los pros y los contras de las propuestas. 7. Parad\u00f3jicamente, aunque ha habido una tendencia por parte de algunas de las partes a caer en hip\u00e9rboles y sugerir que el desarrollo plantea un \u201cdesastre para el bosque\u201d, el \u00fanico aspecto en el que ha habido unanimidad absoluta por parte de la Los principales actores ante el Tribunal han sido su deseo declarado de preservar y mejorar el bosque. 8. La preservaci\u00f3n del bosque de Hawaan es claramente de primordial importancia para muchos y el fervor y la sinceridad con la que han expresado su opini\u00f3n ante este Tribunal han sido impresionantes. Wordsworth escribi\u00f3 sobre otro bosque en otro momento: "un impulso de un bosque primaveral puede ense\u00f1arte m\u00e1s sobre el mal y el bien moral del hombre que todos los sabios". El impulso que emana del amor por el bosque de Hawaan en esta audiencia ciertamente ha evocado reacciones emocionales malas. y buenos, y corresponde al Tribunal evaluar el valor de \u00e9stos junto con o en contra de las opiniones de los sabios, los expertos que han comparecido ante nosotros. 9. Hay m\u00e1s de 30 oponentes a la solicitud, la mayor\u00eda de ellos individuos privados, pero los principales actores que se oponen al solicitante son el Municipio de eThekwini, que aprueba \u201cen principio\u201d el desarrollo pero objeta en\u00e9rgicamente su extensi\u00f3n y ubicaci\u00f3n. y a ciertos otros aspectos, y la Sociedad Ambiental y de Vida Silvestre de Sud\u00e1frica (WESSA). 10. Los doce expertos (o "sabios") que han prestado testimonio han incluido al Dr. Mentis, al Sr. Breedlove, al Sr. Nichols, al Sr. Nicholson para el demandante, todos ellos cient\u00edficos ambientales y\/o ecol\u00f3gicos capacitados y reconocidos, mientras que el Municipio ha confiado en Profesores O'Connor y Lawes con calificaciones similares junto con miembros de su propio Departamento de Gesti\u00f3n Ambiental representados por la Dra. Debra Roberts y el Sr. Richard Boon y otros. WESSA invit\u00f3 al ec\u00f3logo independiente y experto medioambiental Sr. Bruce Page. El Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales estuvo representado por la Sra. Sarah Allan, quien entreg\u00f3 pruebas escritas de la Dra. Aidie que respaldan el Acta de decisi\u00f3n emitida por su Departamento. El Sr. Blackmore represent\u00f3 a Emezevelo KZN Wildlife Society y brind\u00f3 apoyo calificado a la solicitud. 11. Es necesario dejar constancia de que, con el consentimiento del demandante y del Tribunal, el administrador municipal del municipio de eThekwini, el Dr. Michael Sutcliffe, fue presentado en la audiencia para presentar pruebas en apoyo de la declaraci\u00f3n jurada que el Dr. Sutcliffe hab\u00eda presentado en relaci\u00f3n con el caso eThekwini. Posici\u00f3n del municipio con respecto a la solicitud y para brindar una descripci\u00f3n general de los objetivos de planificaci\u00f3n del municipio de EThekwini en relaci\u00f3n con el \u00e1rea m\u00e1s amplia que incluye y rodea el bosque Hawaan y asuntos relacionados. Esta intervenci\u00f3n tuvo lugar durante la presentaci\u00f3n por parte del solicitante de las propuestas de desarrollo. 12. Tambi\u00e9n se debe registrar que el Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales ha emitido un Acta de Decisi\u00f3n respaldando las propuestas de los solicitantes sujetas a condiciones y que el solicitante ha indicado su aceptaci\u00f3n de estas condiciones. Tambi\u00e9n se hace constar que se ha aportado evidencia al Tribunal de que ciertas partes han interpuesto un recurso de apelaci\u00f3n contra el Acta de Decisi\u00f3n en t\u00e9rminos de la Ley de Conservaci\u00f3n Ambiental y este hecho ha sido tomado nota por el Tribunal. Se hizo referencia a la cuesti\u00f3n el primer d\u00eda de la audiencia cuando el Tribunal ofreci\u00f3 una discusi\u00f3n sobre puntos in limine y el Tribunal dictamin\u00f3 que, a pesar de la apelaci\u00f3n del Acta de Decisi\u00f3n para los fines de esta audiencia, la respuesta del Departamento en la forma de su Acta de Decisi\u00f3n, conforme a los requisitos de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo. 13. Existe evidencia voluminosa de todos los peritos que comparecieron y prestaron evidencia ya sea bajo juramento o afirmaci\u00f3n que cubre la muy amplia gama de aspectos ambientales y ecol\u00f3gicos relevantes para esta solicitud. Adem\u00e1s, como se indic\u00f3 anteriormente, se presentaron extensas pruebas orales que fueron sometidas a contrainterrogatorio por parte del Tribunal y las partes interesadas y afectadas. Ser\u00eda inadecuado y consumir\u00eda mucho tiempo intentar repetir en detalle las pruebas aportadas durante la audiencia. Se destaca que entre los peritos del demandante y los objetores el Tribunal ha tenido ante s\u00ed un aluvi\u00f3n de talento ambiental cuyos CV reflejan una amplia gama de experiencia y excelencia acad\u00e9mica. Tambi\u00e9n es necesario se\u00f1alar que, si bien hubo elementos de acuerdo general entre ellos, tambi\u00e9n hubo una amplia gama de desacuerdos en los que uno no pudo llegar a un acuerdo con el otro sobre algunas de las cuestiones ambientales m\u00e1s cr\u00edticas. 14. En t\u00e9rminos generales, los peritos obsequiaron al Tribunal con argumentos y teor\u00edas ambientales y ecol\u00f3gicas impresionantes y fascinantes, a veces casi abrumadores en su detalle cient\u00edfico, que resaltaron la evidencia contradictoria de lo que podr\u00eda o no sucederle a un h\u00e1bitat forestal amenazado por el desarrollo vecino por humanos. Los expertos del solicitante testificaron extensamente sobre los m\u00e9ritos del Dise\u00f1o de H\u00e1bitat Basado en Funcional y concluyeron que s\u00f3lo podr\u00eda ser beneficioso para el h\u00e1bitat de Hawaan, mientras que los objetores tend\u00edan a desde\u00f1ar la noci\u00f3n alegando que a\u00fan ten\u00eda que ser probado de manera adecuada y satisfactoria. En t\u00e9rminos generales, sostuvieron la opini\u00f3n de que, tal como lo exige NEMA, el desarrollo sostenible requiere un enfoque cauteloso y reacio al riesgo y la conclusi\u00f3n fue que el desarrollo en su forma actual no cumpl\u00eda ese requisito. 15. La Municipalidad de eThekwini, tanto en la forma de la Declaraci\u00f3n Jurada escrita presentada al Tribunal en nombre del Administrador Municipal, Dr. Sutcliffe, como en la evidencia que el Dr. Sutcliffe present\u00f3 oralmente, indic\u00f3 que su aprobaci\u00f3n en \u201cprincipio\u201d del desarrollo se relacionaba enteramente con la consideraci\u00f3n de desarrollo inmobiliario al sur de lo que el Municipio llamaba el seto del pimentero, que los planificadores del Municipio ahora hab\u00edan seleccionado como la l\u00ednea m\u00e1s all\u00e1 de la cual ning\u00fan desarrollo mencionado en esta solicitud podr\u00eda ser aprobado por el Municipio. 16. El solicitante y otros han argumentado que esta l\u00ednea es puramente arbitraria a la que no se hab\u00eda hecho referencia en negociaciones anteriores entre el solicitante y los representantes del Municipio de eThekwini, pero el Municipio ha indicado su inflexibilidad en que esta es la l\u00ednea m\u00e1s all\u00e1 que por el momento no est\u00e1 dispuesto a aceptar ning\u00fan desarrollo ulterior. A medida que avanzaba la audiencia, se hizo cada vez m\u00e1s evidente que hab\u00eda bastante unanimidad entre todas las partes, cuando se las presionaba para que expresaran una opini\u00f3n, de que el desarrollo al sur de la l\u00ednea del seto de pimenteros podr\u00eda obtener aprobaci\u00f3n general sujeto a ciertas condiciones. Entre las cuestiones que surgieron como preocupaci\u00f3n estaba la cuesti\u00f3n de la ubicaci\u00f3n del desarrollo en relaci\u00f3n con el borde del bosque y el solicitante ha indicado que est\u00e1 dispuesto a aceptar en su planificaci\u00f3n una franja de protecci\u00f3n de 20 m o un \u00e1rea de retroceso o de tono ecol\u00f3gico. El municipio de eThekwini tambi\u00e9n ha indicado en su evidencia que necesitar\u00eda una zona de amortiguamiento de 20 m y el experto ambientalista profesor Lawes ha confirmado que, en su opini\u00f3n, eso ser\u00eda suficiente para mantener la integridad del \u00e1rea forestal. Esta actitud tambi\u00e9n se refleja en la documentaci\u00f3n de los objetores denominada MOSS 3 en la p\u00e1gina 37, donde se afirma que \u201cno se debe permitir el acceso al sur de las tierras de ca\u00f1a en barbecho en el desarrollo del \u00e1rea recientemente cultivada a menos de 20 m del borde del bosque. El \u00e1rea de amortiguaci\u00f3n\/ecotono de 20 m debe mantenerse como un borde de bosque en estado subcl\u00edmax\u201d. Otros testigos, incluido KZN Wildlife, expresaron una posici\u00f3n similar con respecto a la zona de amortiguamiento propuesta. En cuanto a la cuesti\u00f3n de la densidad, tambi\u00e9n se hizo evidente a partir de las pruebas que hab\u00eda un acuerdo general apoyado, entre otros, por el Sr. Markewicz en nombre del municipio de eThekwini en que deber\u00eda aplicarse una densidad de 6 a 10 unidades por hect\u00e1rea. 17. Las partes tambi\u00e9n aceptaron que el solicitante hab\u00eda mostrado una iniciativa encomiable al establecer un fideicomiso para preservar y monitorear el bosque bajo su propiedad y se se\u00f1al\u00f3 que una Asociaci\u00f3n de Propietarios de Viviendas se convertir\u00eda en su momento en el organismo encargado de la responsabilidad de garantizar que se proporcionara el mantenimiento adecuado del \u00e1rea forestal. 18. De las pruebas se desprende claramente que durante el curso de la audiencia se le pidi\u00f3 al Tribunal que abordara lo que equivale pr\u00e1cticamente a dos componentes de la propuesta de desarrollo, a saber, el desarrollo al sur de la l\u00ednea del seto de pimenteros y el desarrollo al norte de la l\u00ednea. 19. El segundo componente, a saber, el norte de la l\u00ednea, se refiere a un desarrollo respecto del cual las pruebas en s\u00ed son extremadamente oscuras o, en t\u00e9rminos de los testigos de eThekwini, "borrosas": - Por un lado, el solicitante propone desarrollar al norte del pimentero. l\u00ednea hasta la l\u00ednea denominada l\u00ednea de higueras para situar un desarrollo de cluster en lo que parece ser una zona especialmente sensible en relaci\u00f3n con el bosque. Esto ha resultado en una feroz oposici\u00f3n por parte de los objetores. Por otro lado, el municipio de eThekwini, en su oposici\u00f3n a cualquier desarrollo al norte de la l\u00ednea del seto de pimenteros, no ha podido producir una imagen clara de cu\u00e1les ser\u00e1n sus objetivos finales de planificaci\u00f3n con respecto al fortalecimiento y la preservaci\u00f3n del bosque y sus h\u00e1bitat. De hecho, 12 peritos dieron opiniones variadas sobre el uso apropiado de esta \u00e1rea. La topograf\u00eda de la zona al norte de la l\u00ednea es variada tanto en pendiente como en orientaci\u00f3n, no es homog\u00e9nea y parecer\u00eda que tanto el solicitante como los objetores necesitan considerar mucho m\u00e1s detalladamente cu\u00e1l ser\u00e1 el futuro de esta l\u00ednea. \u00e1rea debe involucrar. 20. El Tribunal ha quedado impresionado por las pruebas aportadas por todos los expertos y en particular por el Sr. Bruce Page y el Sr. Blackmore, quienes abordaron muy directa y eficazmente los requisitos del desarrollo a lo largo del borde del bosque con el fin de preservar el bosque y regenerar los pastizales en particular. a lo largo del borde del bosque en beneficio del bosque y sus habitantes. El Sr. Page opina que los pastizales serales (denominados tierras en barbecho en el Informe de Impacto Ambiental) en el extremo norte del desarrollo son de hecho un componente cr\u00edtico del entorno forestal costero. El se\u00f1or Page afirma que los pastizales contribuyen significativamente a la biodiversidad general del \u00e1rea y que son un h\u00e1bitat esencial para las especies que se encuentran en el bosque. Para el Tribunal est\u00e1 claro que este aspecto debe ser examinado m\u00e1s a fondo por quienes participan en cualquier planificaci\u00f3n a largo plazo para el \u00e1rea al norte de la l\u00ednea de los pimenteros. 21. Seg\u00fan admite el propio eThekwini, subrayado por su anterior llamamiento a un aplazamiento de tres meses, el plan de la ciudad para la zona norte ha sido recientemente concebido e identificado apresuradamente. Adem\u00e1s, y esto es significativo, el abogado de eThekwini admiti\u00f3 al cuestionarlo que la ciudad estar\u00e1 dispuesta a considerar dise\u00f1os alternativos para el \u00e1rea al norte del seto, siempre que el solicitante est\u00e9 dispuesto a considerar dise\u00f1os alternativos al sur del seto. La zona norte consta de varios mont\u00edculos elevados y canales de drenaje intermedios. Todos est\u00e1n de acuerdo en que se debe permitir que el bosque se regenere en la mayor parte posible de esta tierra ahora en barbecho y, como ha indicado el Sr. Page, tambi\u00e9n es vital conservar una franja de pastizales. Por esta raz\u00f3n, el Tribunal insiste en que no se deben construir unidades agrupadas en esta zona. Sin embargo, el Tribunal no descarta la posibilidad de que en esta zona se puedan construir varias casas cuidadosamente ubicadas con buenas vistas pero alejadas del bosque. Por lo tanto, el Tribunal prev\u00e9 unas pocas casas con una franja de bosque en regeneraci\u00f3n con un PMA espec\u00edfico para estas \u00e1reas en regeneraci\u00f3n y el solicitante podr\u00eda considerar estas propiedades como un nicho exclusivo en el mercado inmobiliario para los amantes de la naturaleza. El Tribunal considera que este enfoque, en lugar de trazar l\u00edneas arbitrarias o retroceder, permite que tanto el desarrollo residencial como la regeneraci\u00f3n forestal coexistan en el \u00e1rea. 22. El Tribunal es consciente de que la regeneraci\u00f3n requerir\u00e1 recursos y en particular recursos financieros y esto puede provenir de los residentes de un tipo exclusivo de desarrollo residencial. El Tribunal cree que vale la pena seguir adelante. 23. La historia de los cambios de propiedad con respecto al sitio de desarrollo propuesto y c\u00f3mo se han producido los cambios y si deber\u00edan haber tenido lugar ha sido el tema de gran parte del debate ante el Tribunal. Este aspecto es, sin embargo, s\u00f3lo de inter\u00e9s hist\u00f3rico. La cuesti\u00f3n de facto es que el terreno ahora est\u00e1 registrado a nombre del solicitante. Es un terreno de propiedad privada. No se encuentran ante el Tribunal usos alternativos del terreno distintos del objeto de esta solicitud. Por lo tanto, la opci\u00f3n \u201cbuscar un sitio alternativo\u201d y la opci\u00f3n \u201cno desarrollar nada\u201d no son relevantes para esta audiencia. De manera similar, la cuesti\u00f3n de si el promotor fue enga\u00f1ado en las primeras interacciones con los representantes del municipio de eThekwini en cuanto a la \u201cl\u00ednea de higuera\u201d o la \u201cl\u00ednea de seto de pimentero\u201d, o no, aunque claramente sigue siendo un tema de disputa entre las dos partes. , no puede ayudar al Tribunal en esta investigaci\u00f3n. El promotor compr\u00f3 el terreno incondicionalmente y acept\u00f3 el riesgo que eso conlleva. El caso es que el Municipio, ha declarado una posici\u00f3n que involucra \u201cla l\u00ednea del seto del pimentero\u201d (sea arbitrariamente o no) y eso ha influido en gran parte de la discusi\u00f3n ante el Tribunal. 24. En el argumento al final de la audiencia de prueba, las partes principales plantearon o reiteraron una serie de cuestiones: a. El demandante aleg\u00f3 que la urbanizaci\u00f3n respetaba plenamente los principios consagrados en la DFA, en particular porque preve\u00eda un desarrollo sostenible y una utilizaci\u00f3n eficaz del suelo. El Sr. Evans, representante del solicitante, tambi\u00e9n describi\u00f3 varios posibles usos alternativos del suelo para el sitio de desarrollo y destac\u00f3 que las propuestas del solicitante eran, con diferencia, las m\u00e1s aceptables porque preve\u00edan conjuntamente el desarrollo sostenible y la protecci\u00f3n del bosque. El Sr. Evans tambi\u00e9n afirm\u00f3 que el solicitante no estaba incumpliendo ninguna de las acciones enumeradas por los peritos del Municipio como acciones de desarrollo inapropiadas. Por el contrario, la creaci\u00f3n del Trust para ayudar a preservar el bosque y la concesi\u00f3n para ampliar el llamado \u201cpunto de aprisionamiento\u201d de 275 m a 400 m fue una prueba impresionante de que el solicitante es proactivo en su preocupaci\u00f3n por el bosque y su medio ambiente. b. El abogado Stewart en su discurso trat\u00f3, entre otras cosas, de: \u00b7 El entorno jur\u00eddico, los principios del DFA y otra legislaci\u00f3n medioambiental. El Tribunal es plenamente consciente de estas cuestiones y de sus responsabilidades con respecto a la legislaci\u00f3n ambiental. \u00b7 La constitucionalidad de la funci\u00f3n de planificaci\u00f3n del Municipio de eThekwini, la autoridad de las diferentes esferas de gobierno, la definici\u00f3n de la autoridad ejecutiva y legislativa, el efecto de la asignaci\u00f3n de autoridad entre las diferentes esferas y la interpretaci\u00f3n del Sr. Stewart de la interacci\u00f3n del DFA con el Reglamento urban\u00edstico de KZN. Los argumentos del se\u00f1or Stewart eran interesantes pero, con todo respeto, no nuevos. Todos estos asuntos han sido objeto de una variedad de opiniones por parte de abogados superiores y otras personas en todo el pa\u00eds durante algunos a\u00f1os, pero a\u00fan no se han probado plenamente en el tribunal superior. Hasta que lo sean no puede haber certeza sobre su eficacia jur\u00eddica. No es funci\u00f3n de este Tribunal buscar conflictos con ning\u00fan municipio; Trabaja en estrecha colaboraci\u00f3n con los municipios de KZN en cuestiones de planificaci\u00f3n y desarrollo, y los municipios (incluido eThekwini) lo utilizan con frecuencia como foro ante el cual buscar la aprobaci\u00f3n de sus propios planes de desarrollo. Sin embargo, vale la pena se\u00f1alar que la DFA era inusual y prioriz\u00f3 la legislaci\u00f3n en 1995, un a\u00f1o despu\u00e9s de que naciera la Nueva Sud\u00e1frica. Por lo tanto, es cuestionable si la intenci\u00f3n del Parlamento podr\u00eda haber sido permitir esquemas de planificaci\u00f3n de una autoridad local, ya sea una ciudad metropolitana o una platteland dorp, autom\u00e1ticamente y sin una buena raz\u00f3n para impedir que un tribunal considere la v\u00eda r\u00e1pida y ordenada del desarrollo. , que es la raz\u00f3n de ser de la Ley. \u00b7 En el curso de su argumentaci\u00f3n, el Sr. Stewart tambi\u00e9n se refiri\u00f3 a la posici\u00f3n del Municipio con respecto a los Objetivos de Desarrollo Territorial (LDO). Es causa com\u00fan que, por razones expuestas ante el Tribunal, no existan LDO en KwaZulu Natal. Sin embargo, el Tribunal toma nota de la afirmaci\u00f3n del Sr. Stewart de que \u201cla ciudad ha adoptado en principio LDO para el \u00e1rea en cuesti\u00f3n\u201d y el Sr. Stewart utiliza este argumento en apoyo de la insistencia de sus clientes en oponerse al desarrollo al norte de la l\u00ednea del seto de pimenteros. Es necesario dejar constancia de que ninguno de los puntos relativos a la constitucionalidad del proceso DFA fue planteado por el Sr. Stewart como puntos in limine al inicio del procedimiento. \u00b7 En resumen, el Tribunal no se ha visto influido en sus deliberaciones sobre las pruebas que tuvo ante s\u00ed en esta solicitud por estos aspectos del argumento del Sr. Stewart que se relacionan con la opini\u00f3n de que el funcionamiento del Tribunal debe necesariamente restringirse en la forma sugerida. Si fuera necesario examinar la cuesti\u00f3n en un tribunal superior, el Tribunal conf\u00eda en que todas las partes interesadas sin duda acoger\u00e1n con agrado una decisi\u00f3n definitiva. C. En su argumento, la se\u00f1ora Armstrong se sum\u00f3 a \u201cgran parte de lo que ha dicho el se\u00f1or Stewart\u201d, indic\u00f3 que las propuestas de desarrollo tendr\u00edan un impacto negativo en el bosque y llam\u00f3 significativamente la atenci\u00f3n sobre la falta de informaci\u00f3n ecol\u00f3gica ante el Tribunal, particularmente con respecto a la \u00e1rea al norte de la l\u00ednea del seto del pimentero. Tambi\u00e9n llam\u00f3 la atenci\u00f3n del Tribunal sobre sus responsabilidades con respecto a la legislaci\u00f3n ambiental com\u00fanmente conocida como NEMA. 25. El Tribunal ha considerado profundamente la voluminosa prueba documental que tuvo ante s\u00ed y, despu\u00e9s de haber escuchado atentamente durante cinco d\u00edas la impresionante evidencia oral, ha llegado a las siguientes conclusiones: a. Que el desarrollo propuesto debe considerarse en dos componentes separados, a saber, el Componente 1 es el desarrollo al sur del seto del pimentero y el Componente 2 es el desarrollo al norte del seto del pimentero. b. Por la presente se aprueba el Componente 1 del desarrollo propuesto, es decir, al sur de la l\u00ednea de los pimenteros, sujeto a las condiciones que se establecer\u00e1n con m\u00e1s detalle en la Parte B de esta sentencia, que dispondr\u00e1 espec\u00edficamente que habr\u00e1 una l\u00ednea de amortiguamiento de no menos de 40 m desde el borde del bosque con el fin de fomentar la regeneraci\u00f3n de los pastizales para preservar el bosque y su h\u00e1bitat y que se produzca un plan de dise\u00f1o revisado para su consideraci\u00f3n que se ajuste a una tasa de densidad de entre 6 y 10 unidades por hect\u00e1rea. El Tribunal cree que corresponde al solicitante decidir si dicha replanificaci\u00f3n del \u00e1rea del primer componente involucrar\u00e1 unidades agrupadas o unidades independientes o ambas. El Tribunal exigir\u00e1 que se le presente para su aprobaci\u00f3n un plano de distribuci\u00f3n modificado y las Condiciones de establecimiento con respecto a este componente del desarrollo a m\u00e1s tardar el 4 de diciembre de 2003 antes de que pueda llevarse a cabo cualquier desarrollo. El Tribunal invitar\u00e1 a las partes interesadas a comentar dicho plan, comentarios que se recibir\u00e1n a m\u00e1s tardar el 18 de diciembre de 2003. El Tribunal cree que las condiciones mencionadas anteriormente cumplen plenamente con el esp\u00edritu de las impuestas por la legislaci\u00f3n ambiental conocida como NEMA y que al establecer la zona de amortiguamiento van m\u00e1s all\u00e1 de lo que la Municipalidad de eThekwini y otros objetores han acordado como zona de amortiguamiento, que son manifiestamente \u201caversos al riesgo\u201d y que contribuir\u00e1n en gran medida a satisfacer la necesidad tan eficazmente demostrada por la Veamos c\u00f3mo Bruce Page y el se\u00f1or Blackmore piden que se preste mayor atenci\u00f3n a la regeneraci\u00f3n de los pastizales adyacentes al bosque. El Tribunal tambi\u00e9n ha dejado claro que las propuestas de densidad no deben diferir de aquellas que claramente han sido propuestas por la mayor\u00eda de las partes principales en la audiencia. C. El segundo componente se encuentra al norte del seto del pimentero. El Tribunal no otorgar\u00e1 aprobaci\u00f3n para el desarrollo al norte del seto de pimientos en esta etapa. El Tribunal requerir\u00e1 que el solicitante reconsidere sus objetivos de desarrollo, preferiblemente en consulta con la Municipalidad de eThekwini con respecto a esta porci\u00f3n del terreno de desarrollo. Por lo tanto, el Tribunal ordena, en t\u00e9rminos de la Regulaci\u00f3n 12(b) de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo, No. 67 de 1995, que el Componente 2 se convierta en un componente diferente de esta solicitud para ser tratado por separado en una audiencia separada del Tribunal. El Tribunal esperar\u00e1 el dictamen del solicitante a este respecto y convocar\u00e1 una audiencia separada. d. Mientras tanto, como se indic\u00f3 anteriormente, se aprueba el Componente 1 de la solicitud sujeto al estricto cumplimiento de los t\u00e9rminos y condiciones que se establecen a continuaci\u00f3n. SECCI\u00d3N B Esta solicitud realizada en t\u00e9rminos de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo (Ley 67 de 1995) para el establecimiento de un \u00e1rea de desarrollo de terrenos en el propuesto Erf 1 Hawaan Forest Estate Reg. Div. FU. (anteriormente conocido como Sub 417 del Lote 31 No. 1560 Reg. Div. FU), sujeto a lo siguiente: CONDICIONES ESPECIALES 1. Se aprueba la solicitud para el desarrollo al sur de la l\u00ednea conocida como l\u00ednea de seto de pimentero. 2. La solicitud prever\u00e1 una densidad m\u00e1xima de entre 6 y 10 unidades por hect\u00e1rea. 3. El desarrollo prever\u00e1 una zona de amortiguamiento entre las unidades a construir y el borde del bosque de no menos de 40 m. 4. El desarrollador presentar\u00e1 un plan de distribuci\u00f3n modificado y un conjunto de Condiciones de establecimiento para la aprobaci\u00f3n del Tribunal en relaci\u00f3n con el desarrollo al sur de la l\u00ednea del seto de pimenteros. Las Condiciones de Establecimiento cumplir\u00e1n sustancialmente en todos los aspectos principales con las que se adjuntan a la Sentencia, pero se adaptar\u00e1n para prever el plano de distribuci\u00f3n restringido al desarrollo del Componente 1. 5. Se deber\u00e1n respetar estrictamente las condiciones establecidas en el Acta de Decisi\u00f3n del Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales adaptadas adecuadamente al trazado revisado en caso de ser necesario y m\u00e1s particularmente la elaboraci\u00f3n de los Planes de Gesti\u00f3n Ambiental en los t\u00e9rminos de los apartados 9.19 y 9.20 del El registro de la decisi\u00f3n se realizar\u00e1 en consulta con la Municipalidad de eThekwini, WESSA y Emezevelo KZN Wildlife. 6. No habr\u00e1 ning\u00fan desarrollo en esta etapa al norte de la l\u00ednea del seto del pimentero y este aspecto se tratar\u00e1 como una solicitud componente separada que se presentar\u00e1 en t\u00e9rminos del Reglamento 12(b) de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo, No.67 de 1995. CONDICIONES DE ESTABLECIMIENTO 1. Designaci\u00f3n: El nombre del municipio ser\u00e1 Hawaan Forest Estate, cuyo nombre ha sido confirmado por el Agrimensor General. 2. Distribuci\u00f3n: El desarrollo del terreno se distribuir\u00e1 sustancialmente de acuerdo con el Plan no. 2273\/1 de 18 de marzo de 2003 preparado por Ndebele Kirby Planners cc. La subdivisi\u00f3n futura de Erven 106 y 115 deber\u00e1 ser aprobada por la Autoridad Local en t\u00e9rminos de la Secci\u00f3n 35 de la DFA sin necesidad de publicidad o notificaci\u00f3n p\u00fablica excepto al Hawaan Conservation Trust. La aprobaci\u00f3n de cambios menores a cualquier componente del dise\u00f1o y\/o tipos de vivienda corresponder\u00e1 a la Autoridad Local. Cualquier divergencia importante con respecto al plano de distribuci\u00f3n se remitir\u00e1 al Tribunal para su aprobaci\u00f3n en los t\u00e9rminos de la Secci\u00f3n 35. 3. Presentaci\u00f3n del Plan General: Plan General y Registro de subdivisiones: El solicitante deber\u00e1 presentar los Planos Generales ante el Agrimensor General para su aprobaci\u00f3n seg\u00fan lo previsto. en el art\u00edculo 23 de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo No. 67 de 1995. 4. Apertura del Registro Municipal: Se presentar\u00e1 una copia de los Planes Generales aprobados ante el Registrador de Escrituras, junto con una copia de estas condiciones y los T\u00edtulos de Propiedad bajo en que se posee el terreno para la apertura de un Registro Municipal seg\u00fan lo previsto en el art\u00edculo 37 de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo N\u00ba 67\/1995. 5. Prestaci\u00f3n de Servicios: (a) El solicitante del desarrollo de terrenos y el organismo de gobierno local correspondiente deber\u00e1n proporcionar e instalar los servicios en el \u00e1rea de desarrollo de terrenos, seg\u00fan lo previsto en los t\u00e9rminos del Art\u00edculo 40 de la Ley y detallado en el informe de 7 de marzo. 2003 de Stemele Bosch y de acuerdo con las cartas de confirmaci\u00f3n de que los servicios a granel est\u00e1n disponibles de los siguientes proveedores de servicios a granel: Ethekwini Water Aguas residuales de Ethekwini Electricidad de Ethekwini Entidad operativa norte de Ethekwini (carreteras y aguas pluviales) Residuos s\u00f3lidos de Ethekwini (b) Eliminaci\u00f3n de aguas residuales en el sitio ser\u00e1 proporcionado por el desarrollador hasta el momento en que el Municipio de eThekwini tenga la capacidad de recibir las aguas residuales del desarrollo en su planta de eliminaci\u00f3n de aguas residuales. 6. Investigaci\u00f3n geot\u00e9cnica: Se realizar\u00e1 una investigaci\u00f3n geot\u00e9cnica detallada antes del desarrollo de cada componente del desarrollo. 7. Ley del Patrimonio de KwaZulu-Natal de 1997: Cualquier mitigaci\u00f3n arqueol\u00f3gica identificada en el Informe Arqueol\u00f3gico y autorizada y aprobada por Amafa se llevar\u00e1 a cabo a satisfacci\u00f3n de Amafa antes de que comience la construcci\u00f3n. 8. Registro de Decisi\u00f3n Ambiental: Se deber\u00e1 cumplir con el Registro de Decisi\u00f3n (EIA 3771) emitido por el Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales junto con el Plan de Manejo Ambiental requerido preparado por Guy Nicolson (con fecha de \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 2003). a. 9. Legislaci\u00f3n a suspender Las siguientes Leyes sobre Planificaci\u00f3n F\u00edsica: \u00b7 Cap\u00edtulo III y art\u00edculos 44, 45 y 47bis del Cap\u00edtulo IV Ordenanza de Planificaci\u00f3n Urbana No. 27 de 1949. (suspendido por un per\u00edodo de doce meses a partir de la fecha de aprobaci\u00f3n por el Tribunal) \u00b7 Ley 70\/70 Ley de Subdivisi\u00f3n de Tierras Agr\u00edcolas \u00b7 Ley de Eliminaci\u00f3n de Restricciones, 1967 (Ley N\u00b0 84 de 1967): A la fecha de aprobaci\u00f3n de la solicitud de desarrollo de tierras en la Gaceta Provincial, se aplicar\u00e1n las siguientes condiciones de t\u00edtulo eliminado: T\u00edtulo de propiedad No. T266\/1976: Escritura notarial No. K216\/94 de fecha 16\/2\/94 (Ap\u00e9ndice A) 10. Aplicaci\u00f3n de controles de uso de la tierra: Los controles de uso de la tierra para Hawaan Forest Estate marcado como Anexo A se aplicar\u00e1n en el \u00e1rea de Desarrollo de Tierras: Estos controles est\u00e1n destinados a incluirse en el Plan de Planificaci\u00f3n Urbana No 1 de Umhlanga Rocks en curso de preparaci\u00f3n y se aplicar\u00e1n adem\u00e1s de todos los dem\u00e1s controles relevantes en el Plan de Planificaci\u00f3n Urbana. Estos controles son una medida provisional y ser\u00e1n reemplazados cuando se instituyan nuevos controles en t\u00e9rminos de los sistemas de Gesti\u00f3n del Uso de la Tierra o cualquier otro sistema equivalente. 11. Fideicomiso de Conservaci\u00f3n del Bosque Hawaan: El propietario de Erf 2 administrar\u00e1 y conservar\u00e1 el Bosque Hawaan en t\u00e9rminos de un Fideicomiso de Conservaci\u00f3n que se formar\u00e1 a satisfacci\u00f3n de la Autoridad Local, el Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales, Ezemvelo KZN Wildlife and the Wildlife. y Sociedad Ambiental de Sud\u00e1frica. El p\u00fablico en general tendr\u00e1 acceso al Bosque bajo el control del Fideicomiso. Dicho Fideicomiso de Conservaci\u00f3n existir\u00e1 a perpetuidad. 12. Aprobaci\u00f3n del Plan: i). Cada FER deber\u00e1 tener un Plan de Desarrollo del Sitio, un Plan de Paisajismo y un Plan de Construcci\u00f3n preparados por el desarrollador y aprobados por la Autoridad Local antes de cualquier construcci\u00f3n en el FER y el desarrollo del FER deber\u00e1 realizarse de acuerdo con dichos Planes. ii). La aprobaci\u00f3n de cualquier modificaci\u00f3n por parte de cualquier propietario de la vivienda a los planos mencionados anteriormente se obtendr\u00e1 de la autoridad local con la condici\u00f3n de que no se podr\u00e1 presentar ning\u00fan plano de construcci\u00f3n a menos que los planes de desarrollo del sitio y paisajismo revisados hayan sido revisados y aceptados, por escrito, por los propietarios. 'Asociaci\u00f3n y siempre que el Plan de Construcci\u00f3n haya sido recomendado, por escrito, para su aprobaci\u00f3n por la Asociaci\u00f3n de Propietarios de Viviendas. D. CONDICIONES DEL T\u00cdTULO 1. Asociaci\u00f3n de Propietarios de Viviendas: (HOA) Se formar\u00e1 una Asociaci\u00f3n de Propietarios de Viviendas, y todos los propietarios se convertir\u00e1n en miembros de la HOA y se adherir\u00e1n a las reglas y regulaciones de la HOA y no se otorgar\u00e1 ninguna unidad de t\u00edtulo erf\/seccional. transferido a menos que el cesionario se haya convertido en miembro de la HOA. La HOA se convertir\u00e1 en miembro del Hawaan Forest Conservation Trust y se adscribir\u00e1 a las reglas y regulaciones del Trust. 2. Servidumbres \u00d3mnibus, Alcantarillado, Drenaje y Conservaci\u00f3n de 5 m: Todos los Erven (incluido Access Erven), excepto los erven 2, 57, 95, 108 y 131, estar\u00e1n sujetos a las siguientes condiciones: La Autoridad Local, el Proveedor de Servicios correspondiente o la Asociaci\u00f3n de Propietarios, sin compensaci\u00f3n, tendr\u00e1 derecho a plantar cualquier tipo de vegetaci\u00f3n y a erigir, tender y mantener alcantarillas, desag\u00fces, tuber\u00edas de suministro de agua dentro de dicha servidumbre y redes el\u00e9ctricas a\u00e9reas o subterr\u00e1neas y tendr\u00e1 acceso razonable a los mismos para fines de mantenimiento, remoci\u00f3n o ampliaci\u00f3n y la El propietario del terreno estar\u00e1 obligado, sin compensaci\u00f3n, a permitir que el alcantarillado y el drenaje de cualquier otro terreno o calle sean conducidos a lo largo de dichas alcantarillas y drenajes y no permitir\u00e1 que dicho drenaje se da\u00f1e ni permitir\u00e1 que ning\u00fan material de cualquier fuente impida el flujo de agua en su interior. No se construir\u00e1n edificios u otras estructuras dentro del \u00e1rea de servidumbre antes mencionada ni se plantar\u00e1n \u00e1rboles de ra\u00edces grandes dentro del \u00e1rea de dicha servidumbre o dentro de 1 (un) metro de la misma ni se alterar\u00e1 el nivel del suelo en el mismo sin el consentimiento escrito del autoridad local o Asociaci\u00f3n de Propietarios 3. Alcantarillado troncal: Erven 2, 56, 57 y 108 estar\u00e1n sujetos a una servidumbre de tuber\u00eda de 3 metros de ancho como se describe en SG 2382\/1977 a favor de eThekwini Water, como ya se cre\u00f3 en la Escritura de Servidumbre No. K1206. \/1980S. 4. Servidumbre de alcantarillado de enlace de 3 m: Erf 2 estar\u00e1 sujeto a las siguientes servidumbres que se registrar\u00e1n en el Plan General sustancialmente de acuerdo con las ubicaciones marcadas A, B, C, D. La Autoridad Local, el Proveedor de Servicios correspondiente o la Asociaci\u00f3n de Propietarios, sin compensaci\u00f3n, tendr\u00e1 derecho a construir, tender y mantener alcantarillas de enlace dentro de dichas servidumbres y tendr\u00e1 acceso razonable a las mismas para fines de mantenimiento, remoci\u00f3n o ampliaci\u00f3n, siempre que no se produzcan da\u00f1os indebidos a ninguna vegetaci\u00f3n aut\u00f3ctona en el ejercicio de este derecho. No se construir\u00e1n edificios u otras estructuras dentro del \u00e1rea de servidumbre antes mencionada ni se plantar\u00e1n \u00e1rboles de ra\u00edces grandes dentro del \u00e1rea de dicha servidumbre o dentro de 1 (un) metro de la misma ni se alterar\u00e1 el nivel del suelo en el mismo sin el consentimiento escrito del autoridad local o el Hawaan Conservation Trust. 5. Servidumbres de medianera: Las servidumbres de medianera reflejadas en el\/los plano\/s general\/es se registrar\u00e1n a favor del afectado. C. MOTIVOS DEL SENTENCIA 1. El desarrollo cumple con los principios generales descritos en el Cap\u00edtulo 1 de la Ley de Facilitaci\u00f3n del Desarrollo en varios aspectos y m\u00e1s particularmente en que:- \u00b7 Promover\u00e1 la integraci\u00f3n de los aspectos sociales, econ\u00f3micos, institucionales y f\u00edsicos de la tierra. desarrollo. \u00b7 Promover\u00e1 la disponibilidad de oportunidades residenciales y laborales. \u00b7 Desalentar\u00e1 el fen\u00f3meno de la expansi\u00f3n urbana y contribuir\u00e1 al desarrollo de una ciudad m\u00e1s compacta. \u00b7 Contribuir\u00e1 a un mayor desarrollo de las escuelas y de las capacidades de las personas desfavorecidas implicadas en el desarrollo territorial. \u00b7 Fomentar\u00eda pr\u00e1cticas y procesos de desarrollo de tierras ambientalmente sostenibles. 2. El desarrollo del componente 1 seg\u00fan lo especificado por el Tribunal agregar\u00e1 un activo econ\u00f3mico sustancial a la base de tierra tasable disponible para el Municipio y al mismo tiempo preservar\u00e1 un valioso activo ambiental natural en la forma del Bosque Hawaan. 3. El desarrollo se ajustar\u00e1 a los planes m\u00e1s amplios del Municipio de fomentar el desarrollo controlado de tierras, y los controles aplicados por esta sentencia junto con el Fideicomiso que se crear\u00e1 para monitorear y preservar el bosque confirmar\u00e1n el compromiso del Municipio de proteger sus activos ambientales. 4. Los controles impuestos por esta sentencia, sumados al loable y proactivo compromiso con el medio ambiente por parte del promotor, adem\u00e1s de los controles contenidos en el Registro de Decisi\u00f3n del Departamento de Agricultura y Asuntos Ambientales, cumplen m\u00e1s que adecuadamente con los requisitos. descrito en la Ley Nacional de Gesti\u00f3n Ambiental (NEMA) y en particular el requisito mencionado en el Cap\u00edtulo 1, principio 4(a)(i) y (vii) de esa Ley que establece que \u201cel desarrollo sostenible requiere la consideraci\u00f3n de todos los factores relevantes, incluidos lo siguiente, que se eviten las perturbaciones de los ecosistemas y la p\u00e9rdida de diversidad biol\u00f3gica, o, cuando no se puedan evitar por completo, se minimicen y remedien... que se aplique un enfoque cauteloso y averso al riesgo, que tenga en cuenta los l\u00edmites de conocimiento actual sobre las consecuencias de las decisiones y acciones\u201d. En su sentencia, el Tribunal ha ido m\u00e1s all\u00e1 de los requisitos identificados tanto por el solicitante como por la mayor\u00eda de los cient\u00edficos ambientales para los objetores al exigir una zona de tono ecol\u00f3gico de 40 m entre el desarrollo y el bosque. Las reservas de los objetores, incluidas las del municipio de eThekwini, con respecto a otros aspectos del desarrollo pueden tenerse en cuenta en la compilaci\u00f3n de los Planes de Gesti\u00f3n Ambiental de los que los principales objetores deben ser parte. 5. El terreno urbanizable es de propiedad privada y, con la mayor\u00eda de las limitaciones exigidas por la sentencia en vigor, el promotor ahora deber\u00eda poder proceder sin demoras indebidas con un desarrollo que pueda ser econ\u00f3micamente viable, aunque implique un plan de distribuci\u00f3n revisado que probablemente combine grupo con unidades independientes. La revisi\u00f3n del plan de distribuci\u00f3n deber\u00e1 respetar el ratio de densidad a que se refiere la sentencia y podr\u00eda dar lugar a la creaci\u00f3n de unas 140 unidades residenciales. 6. Si bien la sentencia no permite ning\u00fan desarrollo m\u00e1s all\u00e1 de la l\u00ednea del seto del pimentero en esta etapa, no cierra la puerta a que alg\u00fan desarrollo sea considerado como parte de un componente separado despu\u00e9s de que el solicitante y tambi\u00e9n los objetores hayan tenido la oportunidad de dar una opini\u00f3n m\u00e1s amplia. y una consideraci\u00f3n m\u00e1s amplia sobre qu\u00e9 pasos precisos son necesarios para preservar la integridad del bosque en esa porci\u00f3n de tierra de los solicitantes. 7. Por el momento, los planes de desarrollo modificados por el Tribunal permitir\u00e1n un desarrollo razonable para la empresa solicitante y, al mismo tiempo, la integridad y la existencia del bosque de Hawaan estar\u00e1n, de hecho, m\u00e1s protegidas y preservadas que en la actualidad. . 8. Dado que el terreno es de propiedad privada, la sentencia permite al promotor continuar con el desarrollo respetando al mismo tiempo las reservas razonables de los objetores. \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 SR. RAF SWART DATE PRESIDENTE KWAZULU-NATAL<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
DEVELOPMENT TRIBUNAL KWAZULU-NATAL DEVELOPMENT APPLICATION NUMBER: 2003\/151 submitted on behalf of Hawaan Investments (Pty) Ltd by Ndebele Kirby Planners cc and heard on the 29 September 2003 \u2013 1 October 2003 & 29 \u2013 30 October 2003. Application for the establishment of a land development area in terms of Chapter V Section 31 (2) of […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","resource-topic":[84,274],"resource-type":[],"resource-category":[30097],"content-for-websites":[],"region":[543],"class_list":["post-2054","resource","type-resource","status-publish","hentry","resource-topic-land-use","resource-topic-urban-sprawl","resource-category-legal","region-sub-saharan-africa"],"blocksy_meta":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/resource\/2054","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/resource"}],"about":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/resource"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2054"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2054"}],"wp:term":[{"taxonomy":"resource-topic","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/resource-topic?post=2054"},{"taxonomy":"resource-type","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/resource-type?post=2054"},{"taxonomy":"resource-category","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/resource-category?post=2054"},{"taxonomy":"content-for-websites","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/content-for-websites?post=2054"},{"taxonomy":"region","embeddable":true,"href":"https:\/\/elaw.org\/es\/wp-json\/wp\/v2\/region?post=2054"}],"curies":[{"name":"gracias","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}